选铺兵法2：帮你看懂商铺的租金回报率

首先，租金回报率是一个租赁周期的平均水平。这个周期往往需要放长到1-3年甚至更长的周期来观察，从而计算出一个相对稳定的回报率。租金回报率的计算方法是[ 年总租金/商铺购入总价 ]，而我们签订商铺租约，一般情况是3-5年的租期，递增也往往是以年为周期来进行，约定每一年或每两年递增一次，一般是5%-8%的涨幅。所以，投资者要看到的租金回报率一定是一个周期结果，而绝不是瞬时数据！

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举个例子，目前平安银行3年期大额存单利率是3.35%，这是银行给到储户的可以兑现的准确结果。而有些理财产品的预期年化回报率是3.6%甚至4%以上，但预期回报率不保底，随着市场的震荡，预期回报率可能会出现较大的偏差。这里面潜在的风险就需要个人去评估了。

租金回报率也是同理。商业租赁和市场息息相关，流动性的变化、供求关系的伸缩、行业政策的出台、疫情管控的影响等因素都影响着商家开店闭店的决策和租金的涨跌。

分享一个鲜活的案例，朋友Z先生在2019年入手宝安一个二层的裙楼商铺，租给一家知名的早教机构，租金160元/平米，回报率接近6%，相当可观。好景不长，2021年中期，双减政策给了全国教培行业沉重一击，全国的学科培训类商家纷纷退铺，深圳一时间大量的铺位违约空置，Z先生的铺位也未能幸免。由于商铺位于裙楼二层、面积又偏大，适用的商家类型非常有限，一空半年多都未能再出租。Z先生买铺时看中的是6%的租金回报率，但结合较长的周期来看则会被严重拉低。

● A购买了一个宝安的社区街铺，45平米总价550万，租客为美宜佳便利店，租期3年，首年月租金18000元，第2年起递增5%/年。首年租金回报率为3.92%，租客经营稳定，第三年租金回报率为4.33%，三年平均租金回报率为4.13%。你算明白了吗？

2、一绕二问三看

第二，有些新楼盘刚刚落成交楼，开发商就拿着新签的商铺租赁合同来游说你买铺。按照合同的签约租金，回报率可以达到5%，听起来相当的诱人！但笔者建议你不要头脑发热，一定要做到“一绕、二问、三看”。一绕，绕动线。绕着楼盘及周边转一圈，观察你所选的铺子是否在人流主动线上？这个动线上还可能存在哪些消费群？二问，先问商住比。根据经验值，外向型社区商业的配比可达到5%-10%，半开放型的社区商业配比则在2%-5%。再问周边商家的租金和签约时间，看看租金差距是否合理。

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三看，看竞争。虽然商住比越低，商业稀缺性越强，但如果周边有大量同质性商铺构成竞争，租客的选择空间大，业主就容易失去租金议价的主动权，抗风险能力也降低了。

举个例子，你所选的商铺租给钱大妈，但附近的城中村有不少生鲜档口，这意味着钱大妈的生意存在被竞争对手分流的可能性。这时候，你要结合小区住户的消费力评估钱大妈的经营情况，如果小区住户是高知、高收入的中产阶层，钱大妈的品质和价格会收获稳定的客群，但如果住户是勒紧裤腰带买了房的打工人，那走800米开外去城中村买菜也是日常。

“一绕、二问、三看”看似繁琐，其实它只有一个核心——确认消费。商家的营业额是租金的基础，如果没有合理的消费逻辑，营业额就支撑不了租金，其结果要么降租，要么撤铺，没有他选。所以，理性客观地评估租金，如果租金合理，回报率能达到3.55%以上，跑赢存款利率，那么恭喜你，开发商良心定价！在此基础上，你可以结合具体的位置、铺型、功能来综合判断是否购买。

看懂回报率与背后逻辑

才能买到优质商铺

近两年，随着客户对商铺投资的知识不断积累，大部分客户意识到招商环节难以自行操作，购铺时更希望甲方找好租客，保障自己的租金回报。而在商铺竞争白热化的买方市场下，代理公司也把回报率作为杀手锏来吸引客户，从3%谈到5%，回报率沦为折扣调节器。所以，看懂回报率，看懂背后的逻辑，才能买到进可攻退可守的优质商铺。

笔者认为，房住不炒的时代，住宅已进入降速通道，资产配置必然走向多元化。选个带租约的好铺，租金回报率跑赢存款利率和通胀，是最稳健的投资选择。

商铺的收益是租金、递增、升值空间、其他收入四者的综合收益。单就租金回报率而言，商铺一般在3%-5%之间，对比住宅、公寓的回报率，已经高出一倍以上，再加上逐年递增的复利则更加客观。一些带有特殊优势的商铺，比如位置特别好，地铁口、小区口、“金角银边”的铺位，又或者超小面积的铺位、带有超大广告位的铺位，这种稀缺产品在租约到期前往往就有不少租客盯着，业主掌握了充分的主动权，涨租幅度往往超过10%，还能收取一定的进场费。

当然，笔者强调物以稀为贵，并不是每个铺子都可以产生高附加值！挑铺如淘金，需要眼力，更需要经验！

本文作者：@嬛嬛本环

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