找法网2024年10月13日发布:你们小区的维修资金用对了吗？

在当今城市化快速发展的背景下，住宅小区作为城市居民生活的重要载体，一些住宅小区随着时间的久远，楼体的维护与保养问题日益凸显。大家在买房交房前缴纳过的住宅专项维修资金（通常为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%），作为保障房屋及其配套设施维修更新的重要资金来源，在房屋维修的时候将派上用场。然而，维修资金的使用问题却常常成为物业与业主之间矛盾的焦点。本文将从物业与业主因维修资金产生的纠纷案例入手，深入探讨围绕维修资金的常见问题，并分析其使用过程中的难点、堵点。

因维修资金引发的一系列问题

首先，亿翰物研为大家介绍一些常见的纠纷案例，快来看你家的小区有没有这样的情况。

图：维修资金问题常见的纠纷案例

资料来源：网上搜集

我们可以发现，因维修资金引发的问题大多是围绕着资金被滥用，支取困难导致维修项目延误以及小区设施状况恶化、业主权益受损这些方面，严重影响了小区的正常运行和业主的生活质量。

三方面介绍维修资金使用的难点与堵点

大多数的业主对于专项维修资金的了解并不多，只知道房屋漏水、更换电梯时要用上维修资金。准确地说，维修资金指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。当小区以上这些地方出现问题时，业主就可以申请使用维修资金进行修缮。

图：各方在维修资金使用情况中扮演的角色与职责

资料来源：网络搜集

然而通常会有以下三个方面造成业主们使用维修资金的难点和堵点：

·申请维修资金的流程复杂

通常维修资金的申请审批流程较长，如有某个环节出问题则会耽误支取使用进程。当业主急需使用维修资金进行修缮，首先需要填写详细的申请表格，并附上各种证明材料，如房屋维修鉴定报告、业主签名同意书等。这些材料需要层层递交，从物业公司到业主委员会，再到住房城乡建设部门，每一个环节都需要时间进行审核和确认。一旦某个环节出现资料不全或不符合要求的情况，业主就需要重新准备并再次提交，这无疑延长了资金的支取使用进程。

在实际生活中，由于很多小区没有成立业委会，存在无人组织的情况，维修资金仍然处于主管部门代管的状态。这就会出现一种情况，即使大部分业主都同意动用维修资金，由于业委会没能成立，也会导致维修资金一直无法申请使用。另外，即使成立了业委会，维修资金转由业委会管理，其使用同样是个难题。有的小区设定了高额的支取门槛，需要达到一定金额才能启动；有的业委会觉得维修金额太大，担心维修资金难以为继，不同意使用。

·业主将维修资金和物业费的使用范围混淆

业主往往会将维修资金和物业费的使用范围混淆，维修基金主要是用于社区大规模的翻修和改造，主要包括房屋的防水，墙体，电梯维修等，日常的小修小补如果用公共维修来解决来说，有点大材小用。房屋除了基本的保修期之外，一般来说，出现较大问题的年限也在10年以上，平常的维修是用不上的。而物业费的使用主要针对于社区内部的环境、卫生维护与打理等，费用很少。物业费用的合理使用足以保障业主的日常生活正常进行。

·有些物业公司利用监管漏洞，损害业主利益

由于物业服务是典型的委托代理关系，业主们很难直接了解到维修资金的具体使用情况。在监管不力的情况下，物业公司可能会利用信息不对称的优势，将部分本应由自己承担的费用转嫁给业主共同承担的维修资金上，像是一些本应由物业公司承担的日常维护费用也被列入了维修资金的支出范围。当业主想要支取维修资金时，则会遇到物业方的百般阻挠。

这些问题不仅阻碍了维修资金的及时有效使用，也破坏了业主对物业管理的信任基础，对整个社区的长期稳定发展构成了潜在威胁。因此，加强维修资金的监管，优化使用流程，提高透明度，是缓解物业与业主矛盾、维护社区和谐的重要举措。

使用维修资金的正确打开方式

很多读者看到这里，肯定想知道自己家小区的维修资金该如何使用，什么时候使用。维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

像是计划使用和一般使用这两种情况，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，维修资金方可使用。而像应急使用则不需要业主表决，这也给一些物业公司留下了可操作的空间。

各地对维修资金使用的有益探索

上文提及到在维修资金的使用过程中会出现的各种问题，我们也看到不少地方进行了一些有益探索。比如针对维修资金使用流程繁琐的难点，有的地方提出要简化维修资金申请使用流程，提升使用率。

为了能更加有效地保障维修资金的安全，有的地方创立小程序或者APP，在线上“晒账本”，让业主了解维修资金的使用管理情况；有的地方引入第三方机构，对维修资金的使用情况进行监督，防范滥用套取风险。

对于有的业主会混淆维修资金的使用范围，像是长沙新出台的通知，小区外立面存在可直观认定外墙饰面脱落、玻璃幕墙炸裂等安全隐患的，或经有资质的房屋安全鉴定机构出具的鉴定报告，被判定存在安全隐患需要立即维修整改且已过保修期的，小区物业服务人、业主委员会或者相关业主可按照应急使用物业专项维修资金流程申请办理。以上的这些措施都能够帮助和引导业主更好、更快地使用维修资金。

结语

维修资金作为保障小区房屋及配套设施维修更新的重要资金来源，其管理和使用直接关系到业主的切身利益，业主在平时也应当加强对维修资金的监管。维修资金问题作为社区治理的难题，物业应当承担起关键角色。物业需确保维修资金的透明管理，定期公布资金使用情况，接受业主监督。同时，物业应建立健全的维修资金筹集、使用、续筹机制，确保资金充足且合规使用。除此之外，政策的指导也必不可少。政府应出台明确的政策规定，为维修资金的筹集、管理、使用提供法律依据和操作指南。政策应鼓励创新管理模式，支持引入科技手段提升管理效率。只有在这三方共治的情况下，社区治理难题才能被逐步击破。

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