杭州楼市“疯”了吗？

2019年，杭州（十区）土地市场，全年出让土地275宗，总面积903.1万方（约13546亩），总可建面积2218.5万方，总成交金额2677.4亿元，平均楼面价12068元/平方米。其中，成交金额创历史新高，继2018年后再度成为全国第一，甚至还遥遥领先第二名；可建面积也是次新高年份。巨大的土地供应让各区、板块、项目间的分化，一言难尽。

这次“六万人摇”的是什么项目呢？——其实这个项目已经备受市场关注久矣。特色如下：

1、项目地段：该项目所在的未来科技城是阿里巴巴所在的热点板块的核心区。除了“阿里经济”，项目周边环境资源很好，紧邻西溪湿地。

2、自身特色：项目的容积率为1.8，低密社区，设置的是排屋、洋房和小高层。从总平图可以看出，小区的绿化较好，排布不密集，居住感比较好。户型面积也是偏向改善，一套140方的房子总价在400万以内，这个总价放眼全杭州也是非常划算的。而且该项目是十年前拿的地，命运多舛几近烂尾，现在被远洋接盘，成本比较低。客户也不会担心高地价减配的问题。

3、倒挂严重：但是最能触发6万人去摇号的，还是严重的价格倒挂。该板块内的其他新盘也是开盘售罄，距离该项目直线1.5公里的另一精装新盘被限价3.7万，也是万人摇，开盘售罄。周边二手房价在4万元左右。并且该项目明年上半年交付，交付周期短，也有利于后续交易。

“好地段+不错的项目+1万的价差+较短的交付时间”，无论自住还是投资，都是很好的标的。大家都是用脚投票，钱都是聪明的。

只是6万人参加摇号，冻结资金超400亿，也确实有点夸张。

杭州去年至今有近20个“万人摇”项目，此次规模是最大的，可见限价太低套利空间严重。近20个“万人摇”项目大多具有如下共性——

1、倒挂严重：因为限价关系，新房和周边二手房倒挂严重，价差都在5000元甚至1万元以上，很多人觉得“摇到就赚100万”，用“打新股”来比喻摇号者心态不为过。

2、绝对低价：去年“万人摇”有几个限价1万多元的项目，项目总价仅一百多万，要知道杭州平均楼面价已经12068元/平方米了，绝对的低价被市场捧成了红盘；

3、性价比高：几个热点板块里大品牌开发商的项目，规划、产品都有其优势，目前因限价卖不出高价格，客户正好来“淘便宜”。

但也因为这些“万人摇”，一下子锁定了市场上大部分的客户、资金。所以这边项目火爆人头攒动，那边项目少人问津。

两种不同的“买房恐慌”

也是因为这种冷热不均，对很多人的心理产生了影响，于是有了媒体所谓的“买房恐慌潮”。有没有恐慌性买房呢？肯定有，但是分两种不同的情况——

一种是“自住购房”的恐慌——在“万人摇”里因为限价凸显性价比，抢着去改善的客户还是很多的。在2019年杭州楼市成交数据中，100-140方的户型面积是成交主力，占比47%，而在往年都是80-100方的户型更好卖一点。这说明市场具有大量的改善需求，由于十年前多奉行7090的开发政策——即一个项目中90方的户型占比要达70%，这批90方的客户现在都有巨大的改善需求。在限价背景下当然要去“淘便宜”。

所以一手盘火爆的同时，也是二手房源的高企——大家都等着腾挪资金、腾挪房票。

还有一种是“投资套利”的恐慌——新房和二手房倒挂严重，有很大的套利空间。中产阶级手上的钱，无处可去。政府鼓励大家消费，但对普通中国的中产来说，有储蓄有理财，最后才敢去消费。投资套利的背后是害怕通胀。自今年新冠疫情以来，欧美又开始货币大宽松，奉行低利率。我们国内调控的好一点，但是“放水养鱼”，购买力也在被稀释。

今年的政府工作报告中，我们国家的财政赤字前所未有地突破3.6%以上，这是改革开放以来未曾有过的数字；发行1万亿元抗疫特别国债；并且CPI上涨目标也放松到控制在3.5%左右，也突破了另一个3%的红线，而去年的CPI是2.9%。通货膨胀的环境下，房子天然是抗通胀最好的商品。

对于自住性恐慌，客户本质上还是理性的。因为自己住，对项目产品总会了解详尽一些。但对于后一种投资性恐慌，收割智商税的镰刀磨刀霍霍地来了。

深圳买房的噩梦

身在江苏、河南的购房者因为跟着某些微博大V去深圳炒房，一个被收割数万的智商税，一个房子直接被查封的故事最近被媒体关注。

因为很多炒房客对当地楼市不了解，去一趟也不方便，大都通过微博微信听信一些所谓的“专业意见”。其中一些房产大V的“盈利模式”是这样的：文章吸引——知识付费——会员微信群——会员买房——金融中介，每个环节都是钱。前面收你“知识付费”的会员费，后面赚你买房的中介费、贷款垫资的中介费，如果引入不正规小额贷款公司，买房者说不定还进了高利贷的坑。

当客户资金不够时，又衍生出不同的套路模式：

1、合伙买房：几个人合伙凑首付，找一个有购房资格的代持人，代持人可以不出资金，按5%来代持股份。以500万的房子为例，一共5人，凑齐150万首付，每人出30万就行了，就能拿下一套房子。剩下的钱，半年后可以去银行申请装修贷抵押贷、创业贷，然后以贷养贷，等房价涨抛售。

2、自己买房：首付不够，老房产抵押——中介垫资——付全款——借壳办理经营贷——还垫资——拿到房本还贷款——再拿新房本抵押。其中垫资多由不正规的小额贷款公司操作，年化要高达30%以上；针对外地没有买房资格的客户，这些购房群还会收取假结婚、落户的费用，也都要几万块钱。

无论哪一种，都游走在法律和政策边缘，用贷套贷，以贷养贷的高杠杆模式，风险极大。

第一种模式最大的风险在于法律规定“物权大于债权”，所谓的代持人是房子产权所有者，享有核心的支配权利， “代持”的内部协议缺乏法律效力。

第二种模式，则完全是在玩杠杆、资金链，资金链一断房子即被法院查封，买房者还会面临失信人的风险。

当“预期”改变价格

杠杆让人致富，也会令人沦为韭菜。前文中的大V就是通过杠杆来收割买房者的“智商税”。你以为他是房产中介，其实他还兼着金融中介。买房者背负过高的杠杆，也和自己过高的回报预期密切相关。

今年，不论杭州，深圳，这两座城市在城市基本面、经济环境以及供求关系上，都有房价上涨的支撑。尤其是深圳，深圳的土地供应严重不足，房源供应量小，再加上去年“豪宅税”等政策调整，深圳今年楼市涨势汹汹。至于杭州六万人摇号，除了项目自身性价比高、市场释放出大量改善需求外，还有一些短期要抛售的炒家——对杭州城市格局的提升怀抱巨大的预期。

去年55.4万年度人口净增量第一、“后疫情时代”下杭州政府一系列作为、2022年亚运拉动的万亿级的公建投资……人们对杭州城市地位的预期越来越高，前几年大家还会把杭州和南京放在一起比较，这两年杭州的目标已然是深圳。用身边从业人员的话说——杭州目前最高限价7万，这可是深圳的起步价。

笔者不去评论大家对杭州未来的城市预期对不对。只是，当人们对当地的城市、楼市的关注超越项目本身时，就会有一个脱离实际的过高“预期”。

但什么样的上涨值得这些炒房客不惜游走法律边缘、撬动如此高的杠杆呢？其实在于这些炒房者对城市和楼市发展，以及未来短期的回报，有一个变形了的“预期”。

传统经济学认为，价值决定价格，供求影响价格。但在当下的经济环境下，我们看到的是，预期改变价格。

预期——是当下经济环境中的一个核心内容。我们被一个又一个城市化的故事影响改变着预期。这个预期已经成为脱离现实的“不可能之任务”：有些人梦想通过一套房子晋升阶层、通过炒炒房子实现财务自由、通过买套房子“自我实现”。

笔者在上一篇《交房，当“故事”成为“事故”》一文中提到的“叙事经济学”——

在当下“部落化的生存”中，市场经济通过口述、新闻媒体和社交网络传播的流行叙事，无论流行的是真相，还是谣言，都在影响人们的决策，乃至改变整个经济和社会的走向。而且在复杂经济现象背后有很多流行的观点和叙事，互相冲突、甚至是虚构、不真实的，但是借助社交媒体的病毒式传播，这些虚虚实实的叙事却在影响经济决策、我们普通民众的认知。

能让远在河南、江苏的买房者跑去深圳买房，是客户对深圳的未来发展、城市地位抱有极高的预期；而六万人摇号的背后，也是买房者对杭州亚运、城市格局抱有极大的预期。是极大变形的回报预期，让投资客们不断加大杠杆、游走灰色地带和政策边缘——但期待回报的时候，也是被各大镰刀收割的时候。

在“存量时代”的楼市里，管好预期，降低杠杆才是明智之举。事实终将会戳破故事！