强国观察室2024年10月12日发布:民间物议｜房贷“商转公”袭来，北上广会否跟进

对于部分城市出台“商转公”业务，南京住房公积金管理中心表示，“部分城市因贷款发放量下降，导致公积金使用率偏低，为提高公积金使用率探索开展了‘商转公’业务，并设置了‘首贷首套’，或者贷款住房产权过户在一定期限内（如两年）等限制性条件。目前国家主管部门没有制定并明确开展该项业务的政策依据和条件，属于部分城市依据本市公积金归集使用情况，开展的探索性业务，并非国家政策规定的法定业务。”

此外，北京、上海、广州、杭州、西安、成都等房地产热点城市均未推出“商转公”业务，且多个城市在回复居民问询时亦表示，主要原因是公积金资金使用率较高，甚至存在较大资金缺口，暂不具备开展此类业务能力。

在一线城市中，只有深圳开办“商转公”业务。

对此，今年5月，广州住房公积金管理中心在回复居民问询时表示，“目前国内开展‘商转公’业务的城市除深圳，基本均为体量较小的城市，北京、上海均未开展此项业务。深圳的开展具有其特殊性，深圳公积金贷款起步晚，沉淀资金较多，享受过公积金贷款的缴存人较少，其业务的开展具备条件。”

存量房贷利率会否下调

多地开办房贷“商转公”业务的背景之一是，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大。

据野村中国首席经济学家陆挺测算，对于2015年-2022年期间30万亿左右的存量房贷，存量房贷利率估计平均在5.2%左右。存量房贷利率平均下调73BP之后，估计目前的存量房贷利率平均在4.5%左右。2024年一季度，新增房贷利率为3.95%，估计二季度末，新增房贷利率（包括首套+二套）3.5%左右。所以，估计目前存量房贷利率比新增房贷利率高100BP。

以北京为例，截至8月20日，北京最新首套房贷利率为3.4%（LPR-45BP），而不少存量首套房贷利率为4.75%，新旧首套房贷利差达135BP。并且，当前北京二套房贷利率低至3.6%（LPR-25BP），与存量首套房贷利差达115BP。

面对新旧房贷利率落差，不少存量房贷借款人选择提前还贷。

近段时间以来，“提前还贷”成为各大社交平台的持续热词，在利率相对高点买房的借款人互相分享提前还贷经验，同时也讨论降低存量房贷利率的其他方式，他们将这一系列行动称为“自救”。

在这些借款人中，有人选择一次性大额偿还，也有人采取少量多次的方式慢慢还款。为了提前还贷，有人节衣缩食，有人清空理财，也有人铤而走险，申请个人经营贷、消费贷置换房贷。

发力“自救”的同时，存量房贷借款人也寄希望于商业银行再次集中下调存量房贷利率。

在人民网的领导留言板上，有用户给央行相关负责人留言称，首套房贷利率已大幅下调，建议跟进调整存量房贷利率。

近日，社科院金融研究所副所长张明撰文称，为了促进房地产市场健康发展，建议央行引导商业银行下调存量房贷利率。“随着房价下跌，以及市场利率持续下行，存量房贷利率已处于相对高位，这可能影响新刚需入场，也会影响房价的稳定。”张明对《财经》表示。

在张明看来，近期居民提前还贷一个很重要的原因是，存量房贷利率显著高于新增贷款利率。如果存量房贷利率能够显著下调，在一定程度上能够减少提前还贷现象。

陆挺亦建议，适度降息，提升内需，尤其是要降低存量按揭贷款利率。

不过，也有专业人士持不同观点。招联首席研究员董希淼是较早呼吁2023年存量房贷利率下调的专业人士之一，但对于再次集中下调存量房贷利率的提议，他明确表示不建议也不主张。

“利率是资金的价格，不同时期资金价格不同，房贷利率也有高有低，这跟不同时期房价不同是一个道理。”董希淼称，当前存量首套房贷利率已经是贷款发放时的城市房贷利率下限，再次下调有失公平。

“集中下调存量房贷利率主要是希望降低居民利息支出，从而更好支持消费和投资，但从去年的情况来看，居民部门消费、投资没有起色，提前还贷也没有明显减少，效果并不显著。”董希淼认为，再次集中下调存量房贷利率意义或许不大。