好奇心号外2024年10月12日发布:发布半年报前的交易日 滨江集团股价领涨地产板块

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对房地产行业来说，眼下仍然没有从寒冬中复苏。根据国家统计局数据，房地产开发投资金额和新建商品房地产的销售面积和销售金额均呈两位数下降。行业销售额前十的房企平均销售额降幅甚至超过36%。同花顺显示，截至今年上半年，A 股上市的地产公司平均每股收益是负数。

在这样的大环境下，滨江集团(sz002244) 在年报发布前，股价曾一度涨停，最后以8.42%的涨幅，位列整个地产板块当日涨幅前列。一方面，市场又有新的利好消息，推动了股价。另一方面，投资者也对滨江几天的上半年业绩有很强的信心。

而滨江也没有辜负投资者的信任，以高于行业平均水平的盈利能力，展示出当下优质地产股价所应该有的一系列投资特性。值得一提的是，在有息负债规模下降的背景下，滨江集团今年上半年依然维持了一定的投资拿地规模，既保障了财务的安全，又让公司有机会，市场复苏后，快速实现规模扩张和盈利的增长。同花顺统计，在成长性指标上，滨江集团超过 96% 以上的对手。

毛利率即将触底反弹

根据半年报，滨江集团上半年实现销售额582.3亿元，位列克而瑞行业销售排名第8位，较2023年提升3位。共有16个新盘顺利交付，实现营业收入242.01亿元，同比下降10.46%；实现归母净利润11.66亿元，同比下降28.74%，主要受交付体量较上年同期减少及交付项目本身毛利下降影响。

根据项目建设进度，今年楼盘交付主要集中在第四季度。本期结算毛利率较上年同期下降较多，主要因报告期内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，这些项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。

实际上，在滨江深耕的杭州市场，新房供应即将收紧。这为滨江集团的开发毛利率修复，创造了机会。

根据中国指数研究院统计，2024年1-6月，杭州累计出让了34宗涉宅地块，远低于2023年上半年出让的涉宅用地66宗。而滨江集团就获得了其中的10宗，新增项目计容建筑面积合计87.5万平方米，权益土地款112.2亿元。不仅为进一步提高滨江集团在杭州市场的市占率奠定基础，也成功锁定了较高的利润率。

实际上，进入八月以后，杭州土地竞拍开始变得激烈。8月29日，杭州市区完成2024年第十一批住宅用地出让，4宗地块全部溢价成交，共计成交金额57.32亿元，平均溢价率达27.32%。

从这个角度看，滨江集团上半年重仓杭州土储，已经先于众多房企赢得土地红利。

负债规模：进一步降低

持续增加土储，并未给滨江集团的资金带来压力。2024 年上半年，滨江集团进一步削减了有息负债。截至 6 月 30 日， 滨江集团的权益有息负债344.4亿元，较上年末下降15.6亿元，并表有息负债规模398.68亿元，较上年末下降16.5亿元，其中银行贷款占比79.5%，直接融资占比20.5%。

扣除预收款后的资产负债率为55.09%，净负债率为22.86%。债务期限构成上，短期债务为107.63亿元，占比仅为27%，低于期末货币资金(264.38亿元)，现金短债比为2.46倍。

由于偿债能力强劲，加上银行又进入到贷款降息周期，滨江集团今年上半年的平均融资成本为3.7%，较上年末又下降0.5个百分点，反映了市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的信誉的高度认可。

同花顺以存货、应收账款、商誉三项的资产占比对滨江集团的半年财务数据进行综合分析，得出的结论是后者的资产质量领先于 83% 以上的地产上市公司，处于行业头部。

核心竞争力优势愈发明显

实际上，今年上半年敢于拿地的房企极少。克而瑞，统计仅有三成百强房企拿地，主要以销售TOP30的房企为主，已拿地的百强房企中，有70%企业上半年投资额较去年同期下滑，销售TOP10均有不同程度下降，即便是央国企在2024年投资节奏大幅放缓。其中，超过三成企业同比降幅超过50%，不乏保利发展、中海等规模化的央国企。其中，保利发展还是在新增贷款净额接近200亿元的情况下，减少了投资拿地。

这让投资者好奇滨江在降负债的同时，是如何兼顾投资拿地的。半年报给出答案，滨江集团极度重视权益回款的再投资，将拿地投资金额，牢牢限制在权益回款的40%以内。

实际上，上半年滨江集团主要依靠的是提升存货周转率来实现的。

在销售同比下降、按揭首付比例下调，以及形象进度未结顶等政策性因素下，滨江集团回笼的预售款与去年同期相比有所减少。但公司的流动资产周转率和存货周转率却并未受到影响，尤其是存货周转率由去年上半年的 0.12 次上升至0.13次，证明存货的资金周转速度还在进一步加快。

同期，前几年销售额增幅较快的华发股份、建发股份等则明显放慢了速度。半年报披露，滨江集团有一个领先行业的“制胜武器”——高效的组织。自成立以来，一贯保持人员精干高效和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高度稳定的优秀团队。截至2023年末，公司房地产板块员工1076人，按 2023 年全年1534.7亿元全口径销售额计算，人均销售额1.43亿元。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。另外，公司的决策层也已经提前为后房地产时代提前布局。今年，滨江集团继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。今年，上半年已获取宁波余姚代建项目一个，同时积极参与省内各类政府代建项目的投标。截至6月30日， 滨江集团持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.14万平方米，实现租金收入1.98亿元。旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截至报告期末，入住率已超75%。

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