姜超律师2024年10月13日发布:行使不安抗辩权 他获双倍定金

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庄某购买二手房，签合同付了定金，而卖方出售的商品房却已被查封，房产无法过户。庄某行使不安抗辩权，并诉至法院。昨日，记者从晋江法院了解到，该院日前裁决此案，庄某未履行付余款义务并不构成违约，其要求解除合同、对方依约双倍返还定金10万元的请求，法院予以支持。

案情简介

买房依约过户前 发现房产被查封

庄某通过房产中介，与某公司签订《房产买卖经纪合同》，约定某公司将其坐落于晋江市梅岭街道的房屋出售给庄某，庄某应于签订合同之日支付定金5万元，并于2019年5月10日前将购房款324140元存入监管账户；双方应于2019年5月10日前办理房产过户受理手续；在产权过户当日，房产中介将监管账户中的上述款项支付给某公司。

合同签订后，庄某多次要求该公司配合其办理房产过户手续，但该公司不断推诿，拒不配合。为此，庄某起诉到法院，要求解除双方签订的合同，某公司返还双倍定金及赔偿已支付的律师代理费。

经法院审理查明，合同签订当日，庄某向某公司支付了定金5万元，剩余购房款尚未支付；房产中介于2019年5月6日向不动产登记中心查询，得知诉争房产在原、被告签订合同之前就已被人民法院查封。

法院裁判

买房者无违约 支持双倍返还定金

晋江法院认为，按照双方签订的合同的约定，庄某应先将购房余款存入监管账户，某公司再协助办理过户手续，但房产中介了解到诉争房屋已被司法机关查封，并将该情况通知庄某及某公司。

法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。因诉争房产被查封，不具备可以过户的条件，某公司存在无法继续履行合同的可能，庄某在了解到诉争房产已被查封的情况下，有权中止履行支付购房余款的义务，庄某没有违约行为。

另一方面，某公司的诉争房产在合同约定的过户期限2019年5月10日届满前不具备可以过户的条件，庄某委托律师发函催促后，已超过十日，诉争房产仍处于被查封状态。某公司未及时消除诉争房产的查封状态，导致诉争房产不具备可以过户的条件，已构成违约。庄某要求解除合同，某公司依约双倍返还定金10万元，法院予以支持。

法官说法

行使不安抗辩权 保护合法权益

法官介绍，购房者买到被法院查封的房产，虽合同约定购房者需先付款，但若出售方未及时消除诉争房产的查封状态，购房者可行使不安抗辩权，其未按时付款不构成违约，且因所购房产不具备过户条件，可行使合同解除权，请求出售方双倍返还定金并赔偿约定损失。

不安抗辩权，是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人不能履行义务，或者有不能履行义务的可能时，在对方当事人未履行或未提供担保之前，有权中止履行合同义务。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行欺诈，促使对方履行义务。

本案中，虽依照合同庄某履行支付购房款的义务在先，某公司履行过户义务在后，但某公司存在无法继续履行合同的可能，庄某享有不安抗辩权，其未履行付款义务并不构成违约。

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