家常菜日记2024年10月12日发布:上半年营收超240亿、融资成本37%创新低滨江集团：今年千亿销售目标不变！

半年报披露当日，滨江集团股价领涨地产板块。国金证券8月31日发布的研报认为，滨江集团公司深耕杭州效果凸显，前期项目结算后毛利率有望回升，预计未来业绩将恢复增长。而民生证券也分析认为，公司作为杭州房地产市场龙头，具备以杭州为中心的浙江市场的深耕优势，无论从拿地端还是销售端，都较其他全国化拓展房企具备优势。

未来多项指标有望改善

8月30日晚间，滨江集团披露了2024年半年度报告。今年上半年，多数房地产企业仍保持亏损状态。在此情形下，滨江集团实现营业收入、利润总额分别为242.01亿元、18.55亿元；其中归属于上市公司股东的净利润为11.66亿元，同比减少28.74%，主要受交付体量较上年同期减少及交付项目本身毛利下降影响。

根据半年报，滨江集团上半年毛利率为9.6%，较去年同期下滑8.7个百分点，主要因报告期内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，该等项目因存在自持等原因导致毛利率较低。公司预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。

翡翠嘉运府效果图

而根据项目建设进度，今年滨江集团楼盘交付主要集中在第四季度。这意味着，公司下半年业绩有望提升。

另外，上半年滨江集团经营性现金净流出45.8亿元，去年同期公司经营性现金净流入275.88亿元，主要系资金回笼受销售同比下降、按揭首付比例下调，以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响所致。公司表示，预计随着土地款的支付，以及已售项目逐步结顶达到按揭放款条件，下半年回笼资金较上半年将有较大幅度增加，公司经营活动现金流将持续改善。

截至2024年6月30日，滨江集团的总资产达到2829.2亿，其中归属于上市公司股东的净资产263.66亿元，较上年末增长4.20%，扣除预收款后的资产负债率为55.09%，资产结构进一步优化。值得一提的是，截至报告期末，公司尚未结算的预收房款为1394.4亿元，可结算资源充裕。

融资成本3.7%，创历史新低

作为民营房地产公司，滨江集团不断降低融资成本，在债务管理上取得了显著成绩，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

公告披露，截至6月30日，滨江集团权益有息负债344.4亿元，较上年末下降15.6亿元，并表有息负债规模398.68亿元，较上年末下降16.5亿元，其中银行贷款占比79.5%，直接融资占比20.5%。扣除预收款后的资产负债率为55.09%，净负债率为22.86%。债务期限构成上，短期债务为107.63亿元，占比仅为27%，低于期末货币资金（264.38亿元），现金短债比为2.46倍，可有效覆盖短期债务。

潮起江南城效果图

值得关注的是，公司近年来综合融资成本不断下降：2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%，截至报告期末公司平均融资成本为3.7%，较上年末下降0.5个百分点，创历史新低。滨江集团表示，要将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内，争取进一步降低融资成本。

另外，公司授信储备充裕，流动性良好，截止2024年6月末，公司共获银行授信总额度1259.24亿元,较上年末增加3.45%，授信额度已使用366.8亿元，剩余可用892.44亿元，占总额度的71%。直接融资可用额度上，截止报告期末已获批尚未发行的公司债额度15.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度23亿元、中票额度23亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。

去化理想，千亿元销售目标不变

据半年报，滨江集团去化理想，主要楼盘仍然保持热销态势。2024年1-6月，公司实现销售额582.3亿元，位列克尔瑞行业销售排名第8位，较2023年提升3位。从经营计划来看，公司依然维持2024年销售金额超1000亿元、市占率1%以上的目标。

具体来看，报告期内滨江集团共有16个新盘顺利交付。其中，霞映锦绣里和潮起江南城成为杭州地区2024上半年仅有的两个中签率低于10%、触发限售的项目，而奥印潮观府、翡翠嘉运府、棠前文栖府、棠月映翠、叠映里等项目中签率均只有10%左右，以硬核实力展现了滨江项目在杭州的市场号召力和影响力。

今年上半年，滨江集团拿地力度延续高位，拿地强度仍然达到38%、与2023全年持平。报告期内，公司新增土地储备项目10个，全部位于杭州；新增项目计容建筑面积合计87.5万平方米，全口径拿地金额223亿元，权益土地款112.2亿元，位列克而瑞全国新增土地排行榜第4位、民营企业第1位。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。

半年报显示，滨江集团依然维持2024年土地投资金额不超过权益销售回款40%的目标。截至上半年末，滨江土地储备中杭州占66%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比9%。

代建、租赁和养老等其他业务稳步推进

主营之外，滨江集团的其他业务成绩同样喜人。

代建业务方面，滨江集团通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。今年上半年，公司已获取宁波余姚代建项目一个，同时公司积极参与省内各类政府代建项目的投标。滨江集团表示，将继续拓展代建业务，争取新增5至10个代建项目。

租赁业务方面，截至报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约 43.14万平方米，报告期内实现租金收入1.98亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值92.56 亿元。

除此以外，养老业务方面，滨江集团旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截至6月30日，入住率已超75%。

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