每天说说房地产（2）-租金回报率多少合适？

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说到房价多少合适时，理想派一直讲两个指标：一个是房价收入比，也就是家庭收入和每平米价格的比值，通俗的说就是一个家庭工作多少年能买一平米的房子，国际上发达国家的房价收入比大概在10年左右，我们的大城市在20到30左右。

另外一个指标就是我们今天讲的租金回报率。100万我如果去做投资能赚多少钱，如果我买房子我能收多少租金？租金回报率是一个相对的数字，以前大家觉得我存银行买理财有4%-5%个点的收益率，去买信托产品可能有8%-9%的收益率，而2021年房价高的时候，大城市的租金回报率可能1%都不到。

这两个指标都显示出我们过去的房价太高了。这两年经济环境发生了一些变化，房价跌了不少，家庭其他渠道的投资收益率也跌了很多。两相变化，我们再讨论租金回报率就很有意思了。那多少租金回报率是合适的呢？

1、不断降低的投资收益率

前几年，收益率在5%/年左右的银行理财产品很多，而这两年很少了，就连大额存单的收益率都跌破了3%。理财产品净值化以后，2022年还出现过银行理财产品大面积亏钱的现象。

现在银行长期限的理财产品的预期收益率一般都回到3%左右了，短期的产品不到2%。大家对利率下行的趋势都已经有了预期，所以很多人都在抢国债，最近十年期国债的收益率已经跌破了2.3%了。

可以预见，在未来的很长时间内，对于家庭稳健投资来说，2个点的收益率就是一个锚了。换句话说，未来资金的成本也就在2%左右。

2、有所回升的租金回报率

另一方面，房价下降后，租金回报率有所提升。虽然最近也有所下降，但是租金下降的幅度远远没有房价下跌的幅度大。

根据我的观察，大城市次新的二手房租金回报率已经回升到1.5%左右了，部分老破小的二手房租金回报率更高。在疯狂的2021年，这个租金回报率大部分不到1%。

请注意，我算租金回报率的时候，用的是最近的成交价，而不是他们当时买的价格。

3、什么时候会达到均衡

现在二手房抛售的一个重要理由是，房价没有上涨预期后，我把钱存在银行比收租金更合适。但是听说租金回报率和银行存款利率差不多的时候时，你会怎么做呢？

大家的观点肯定就有分歧，有分歧就是好事。也就是说有些人就会选择去买房了，理由也很多，比如说通胀压力下房价可能会涨、租金可能会涨等等。

那这个数据会是多少呢？从目前看，一线城市可能就会是在1.5%-2%，因为一线城市的房产比较稀缺，还是会有人相信房价和租金会涨，只要租金回报率和存款利率差不多了，就有很多人去买。

二线城市对租金回报率就会高一些，三四线城市因为流动性有压力、房价上涨预期弱，那就需要更高的租金回报率。

当然这个事情也还有一些其它的变量，比如房产税、保障房的供应量。但是大的逻辑还是租金回报率和其它投资收益率的平衡问题。

#房价下跌你会买房吗？#​

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