从“2+X”到“3+1” 业务模式转型看模范生华润置地（01109）未来增长新趋势

智通财经观察到，2020年，华润置地实现综合营业额1796亿元人民币(单位下同)，同比增长21.2%，全年实现签约额2850亿元，同比增长17.5%。核心股东应占溢利241亿元，同比增长11.6%，每股股东应占溢利4.18元。末期股息每股1.102元，同比增长17.5%，全年派息每股1.252元，同比增长17.4%，折合港币每股1.48港元，同比增长26.5%。全年派息率同比提升2个百分点至37%。

华润置地成立于1994年，背靠华润集团大股东，是华润集团旗下负责城市建设和运营的战略业务单元，也是华润集团收入和利润的重要来源。1996年，华润置地在香港联交所上市，2010年被纳入香港恒生指数成分股。2010年底，公司实行“总部-大区-城市公司”的二级总部、三级管控模式，目前公司有华东、华南、华西、华北、华中、东北6个大区。

2005年，华润置地由住宅发展商转变为综合性发展商，2008年公司确定了“住宅开发+投资物业+增值服务”的差异化生意模式，2016年公司确立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式，即坚持销售物业和投资物业两大主营业务，并积极拓展业务发展模式。

从“2+X”到“3+1”，持续聚焦高附加值商业模式

十三五期间，华润置地保持行业领先地位，成功完成向投资开发运营商的转型，基于“2+X”商业模式，大力实施“精准投资、卓越运营、变革创新”三大战略举措，形成大型城市地标综合体、大型城市更新项目、打新城市文体会展场馆、城市TOD项目的投资/建设/运营及城市投资开发运营生态圈业务运营五大核心竞争力。

展望“十四五”，华润置地将坚持城市投资开发运营商战略定位，以“重塑华润置地、实现高质量发展”为战略目标，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务(即华润万象生活)三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式，打造城市投资开发运营生态圈。

回顾2020年，“3+1”业务均实现了稳健增长。

开发物业方面华润置地实现签约额2850亿元，同比增长17.5%，签约面积1418.7万平方米，同比增加7.1%。

分区域看，华北、华东和华南依然是集团签约的主要区域，期内签约面积占比分别为21.7%、19%和19%，不过需要注意的是，华西、东北区域的签约面积占比也有了明显提升，分别达到16%和13.6%。

签约金额方面，由于华东和华南签约均价高于华北地区，该两个区域签约金额占比均达到27.8%，占据了集团的半壁江山，华北大区签约金额占比19.5%。其他区域还有很大提升潜力。

而结算情况与签约情况又有所区别，期内实现营业额1571亿元。2020年，华北、东北大区结算面积占比分别达到了21.3%和20.2%，结算金额方面，华南、华北、华东、东北结算金额占比分别为25.3%、21.4%、19.1%和15.5%，从差异化数据可以看到，除了集团强势的华东和华南地区，华北和东北都展现出了强劲的势头。

经营性不动产业务是集团转型的重要方面，主要包括购物中心、写字楼和酒店业务。

2020年，集团购物中心账面总之1360亿元，占集团资产15.7%，年内实现营业额100.9亿元，若剔除期内免租影响，同比增长16.2%，出租率94.7%，与上年基本持平。写字楼账面总值379亿元，资产占比4.4%，年内实现营业额16亿元，剔除免租影响同比增长16.7%，出租率81.8%，同比提升8.9个百分点。此外还有酒店13家已开业。

年内集团新开投资物业包括宁波钱湖万象汇、潘阳长白万象汇、成都万象城二期，持股比例均为100%，以及北京华润置地中心写字楼，持股比例78.52%。

截至2020年末，集团在营投资物业总面积1198万平方米，在建及拟建设投资物业总楼面面积988万平方米，未来两至三年仍然是新建购物中心投入运营的持续高峰期。

购物中心是集团核心且优质的投资型物业，包括定位高端商业的“万象城”和定位区域商业中心的“万象汇”，尤其是万象城通常会引入重奢品牌，因此其租金水平、业绩稳定性优势明显。

值得一提的是轻资产管理业务，年内华润置地分拆商业运营和物业管理业务，成立华润万象生活，并成功在港交所上市，物业管理也是从“2+X”到“3+1”战略转变的重要一环。

截至2020年末，华润万象业务覆盖全国69个城市，在管建面积1.19亿平方米，年内实现营业额67.8亿元，其中住宅物业管理38.8亿元，商业物业管理29亿元，占比分别为57%和43%。

生态圈要素型业务主要包括城市建设运营、城市更新、长租、产业、康养、营业、教育等，联合三大主营业务，共同构建城市投资开发运营体系。年内实现营业额154亿元，其中城市建设运营营收149亿元。

代建代运营、长租等具备轻资产特点，依靠集团品牌和资金优势，有望实现更多合作和市场开拓。城市更新在以后存量地产市场中将成为重点，虽然开发周期较长，但是利润率更高，在存量竞争中背靠央企背景的华润置地，在项目合作、拿地等方面都具备独特优势。

拿地、财务结构突出稳健，融资能力行业领先

过去一年在稳健发展、保持规模之际，华润置地进一步强化多元化的资源获取能力，顺应市场趋势有节奏的灵活拿地，年内新获取项目69个，且重点聚焦在粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市。

截至目前，华润置地累计进入全球82个城市，总土地储备面积6809万平方米，权益土地储备面积4801万平米，公司土地储备布局与结构优质，可保障未来3-5年发展。

拿地策略稳健之余，华润置地的财务结构也一直保持优质。在国家去杠杆的行业背景下，2020年8月份央行和住建部出台了房企资金检测和融资管理规则，划出了行业的“三道红线”，将房企分为“红橙黄绿”四档，而华润置地以稳健的财务结构处于绿档，成为为数不多的全部没有踩线的几家房企之一。

截至2020年底，华润置地净负债率29.5%，较2019年同期下降0.1个百分点，公司资金面状况良好，期末现金及银行结余895亿元，现金短债比2.23倍。租金收入对利息和股息的覆盖倍数为0.84倍，行业绝对领先。

除了稳定的经营“造血”能力，华润置地的融资能力也十分突出，债务结构合理。截至2020年末，一年内到期的有息负债占比21.5%，其余为长期有息负债，平均偿债年限为5年，偿债压力有序分摊，短期无偿债压力。且加权平均融资成本4.08%，较2019年底同比下降37个基点，在同行业中也处于低位。

凭借优异的经营表现、多元的融资渠道和充裕的现金流，华润置地倍受投行及评级机构肯定，报告期内，标普、穆迪和惠誉均维持华润置地BBB+/稳定展望、Baa1/稳定展望及BBB+/稳定展望的信用评级，均处于行业标杆水平。

稳健的经营状况，优质的财务结构，突出的融资能力，成为华润置地的重要护城河。面对未来发展和十四五开局之年，华润置地将结合母公司多元化业务优势，抓住新型城镇化、国家区域协调发展战略落地、国企改革全面深化、消费升级、科技创新等重大机遇，继续推进“3+1”业务模式转型，通过产业布局和竞争策略的组合拳实现高质量发展，为股东创造更大价值。