详解房屋养老金：公共账户由政府建立，居民无需额外缴费，“老破小”或面临续收难题｜钛媒体金融金梧桐丨海味观（合肥银泰中心店）

以往，房地产市场以开发为主，现在，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，将促使开放商更关注房屋的质量，提升交付之后对运营维护的重视程度。“对于业主而言，房子买得踏实，住得也踏实了；对于政府而言，房屋日常的运营维护有明确的资金来源和使用机制，管理更加高效。”亿翰智库研究中心总经理于小雨告诉钛媒体App。

房屋养老金的资金来源

我国现行房屋养老金(个人账户)主要指住宅专项维修资金，系居民购房办理房屋产权证时必须缴纳的费用，目前全国结余超1万亿元，此次建立的房屋养老金制度主要使用公共资金建立公共账户。

8月23日，住房城乡建设部副部长董建国提到，“试点的重点是政府把公共账户建立起来”、“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了”。那么，房屋养老金的个人账户将来需要个人进行缴纳吗？

58安居客房产研究院院长张波告诉钛媒体App：房屋体检、养老都需投入大量的人力、物力和财力，由于业主个体普遍缺乏主动进行房屋体检的意识和动力，目前政府财政压力较大，难以承担全部费用，资金来源可考虑从房屋维修基金进行优先解决，但随着中国已经进入存量房时代，而老旧房屋占比不断上升，房屋的维修基金未来面临的缺口也会不断增多，对于公共维修基金可能面临的不足，续收的难题是房屋养老金制度解决的重要问题之一。

未来，还需探索建立多元化的资金筹集机制，确保房屋体检工作的顺利开展。张波认为，每年可以从物业增值性收入，例如小区中的广告收入、停车费收入等归集一部分。同时，也可以统筹考虑将房产税中进行部分归集，并做到专款专用，更有利于资金的筹集。此外，也可以考虑从土地出让收入金等划取一定比例资金，作为房屋养老金。

房屋养老金本质上不是房地产税

房地产税本质上是税收，收取之后并非完全应用到小区本身，不能解决房屋养老问题。

长期来看，房屋养老金可能对“老破小”价值有所影响。张波表示：相对来说，一般“老破小”前期并没有积累足够的房屋养老金相关资金，并且维修基金也经过多次提取余额有限，的确存在后期补缴房屋养老金的可能性，这个费用的收取问题是个难点。

进一步来看，房屋养老金需要专款专用，只能应用到房屋本身的修缮相关，不能用于小区保洁、保安（物业费范畴），小区外教育、医疗等公共资源（房产税可用范畴）。在张波看来，这对资金的监管要求高，收支本身都有严格要求，未来也会出台更为细致的相关法规予以进一步规范。

房屋养老金推行后，利好哪些行业？

房屋检测行业迎来利好，8月26日，多只股票实现20cm涨停。8月27日开盘，房屋检测概念股继续大涨，国检集团2连板，建科股份涨超10%。

券商研报指出，存量房检测和房屋质量保险评估是两个值得关注的方向。存量房检测市场规模超900亿，房屋养老金落地有望加速需求放量。当前我国存量房面积超300亿平米，且老旧住房占比持续攀升，安全隐患突出，参考《深圳市既有房屋结构安全隐患查查办》，假设建造满20年起需进行定期检测，对应待检存量房面积约132亿平米，按照检测单价7元/平测算存量房检测市场规模约924亿，空间广阔，后续房屋养老金制度落地有望为定期检测提供资金支撑，加速下游需求放量。

从房屋质量保险评估来看，当前我国多省市稳步推进工程质量潜在缺陷保险(IDI)制度，目前广州、上海、重庆、北京等地已在住宅项目中强制执行，要求住宅工程强制投保。将“ 房屋安全保险”作为房屋安全管理长效机制三项制度之一，后续预计将在更多省市铺开，有望带动工程质量保险评估需求上行，相关业务包括前期质量风险识别与评价、全过程质量风险控制、辅助制定承保策略等。

房屋养老金制度建立后，有利于落实老旧小区安全工作，通过换新修缮等动作，也有望促进房屋的保值增值，增强其稳健性和流动性，并推动房地产市场蓬勃发展。老旧小区改造长效机制建立后，旧改工程规模提升，传导效应下，下游建材行业需求有望逐步复苏，防水、涂料、管材、保温材料等细分领域或将受益旧改，小B端及C端需求提升。此外，还将刺激相关产业链的发展，如智能家居、节能环保等领域。（本文首发于钛媒体APP，作者｜孙骋，编辑｜刘洋雪）

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