时代周报2024年10月11日发布:地产观点集锦：板块处于三重底部，地产有望迎来一轮普涨行情，关注优质国央房企

会议中的重大表述变化，既是对当前市场格局的清醒认识，也是对过去调控成果的肯定，具有非常重要的信号意义，值得重视。另外基于当前各城市的政策现状，预计三季度核心一二线城市有望迎来新一轮政策优化调整，具体方向可能包括：限购的取消、房贷利率的进一步调降、首付比例的进一步下调、认房认贷标准的调整、公积金政策进一步放松等。

当前地产板块处于三重底部——估值底部、市场信心底部、机构配置底部，同时行业基本面仍处于持续探底过程。此次高层会议的相关表述将有效提振行业信心，信心的修复将带动行业经历一轮显著的估值修复，行业首先有望迎来一轮普涨行情，而后的分化行情中在本轮调整中城市布局更优、投资更为积极、销售逆势增长的公司将获得进一步的上涨空间。

【开源证券：政策存在边际优化空间】

首提房地产供求关系发生重大变化，这或预示着未来政策方向的转变，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。2000年以来，我国累计销售商品住宅207亿平米，叠加此前的存量住宅，房地产整体市场已经从供不应求，发展到供需相对平衡，但核心城市结构性缺乏。

对地产表述口吻更加温和，核心一二线城市政策或将成为发力点本次政治局会议提出适时调整优化房地产政策。2022年以来，三四线和非核心二线城市的“四限”基本已放开，核心二线城市限购、限售和公积金政策均有所放松，首套房贷利率也大幅下降。当前一线和强二线城市的购房政策仍有放松空间，会议后，这部分城市的限购和限贷或将成为新的政策发力点，包括认房认贷标准、非核心区域限购、存量房贷利率、交易税率等都有调整空间。

下半年核心一二线城市的房地产政策有望进一步优化，看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。

【国金证券：供求发生重大变化，适时优化地产政策】

首次提出中国房地产市场处于“供求关系发生重大变化”的新形势，此前有与之类似的提法是2015年12月的“要化解房地产库存”和2016年4月的“有序消化房地产库存”。预计本轮在延续上轮部分宽松的基础上，支持范围或更广。另外在销售持续承压的背景下，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，在会议定调“适时调整优化房地产政策”后，预计各地在需求端的宽松政策将持续发力。

会议首提房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，预计后续高能级城市将逐步落地支持置换改善需求、优化远郊限购等措施；同时城中村改造和宽松政策的边际变化都主要位于一二线城市，推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企。

【信达证券：地产下半年会企稳，关注优质国央房企】

未来会出什么样的政策？

可能进一步下调首付比例（特别是二套房首付比例仍有下调空间）、调整首套认定规则以及按揭利率持续下行。

市场是否会随政策转变而扭转？

考虑到全国房地产市场下跌超过两年，我们认为整个房地产市场需要时间来消化此前的跌幅才能实现扭转。

市场后续会怎么走？

在本轮下行周期中，部分城市和区域市场供需结构出现明显反转，我们认为这些少数城市和区域价格有望在下半年率先企稳上涨，进而带动市场在明后年迎来整体性的修复。

为什么我们认为下半年会企稳？

在经历了多年“房住不炒”总基调的约束，当前市场对于房地产悲观情绪较重，对房地产周期特征存疑，因此我们认为价格已充分反映市场悲观预期共识，较难有大幅下跌空间，随着政策宽松刺激+城市供需结构改善，部分具备α的城市或板块有望在下半年率先上涨（核心在于悲观预期共识的松动）。

如果政策不及预期或市场担忧地产行业对政策敏感度失效怎么办？

我们认为当前政策核心意义不在于让市场快速回暖，而在于市场止跌，因此我们判断政策会持续宽松至市场止跌回暖。而市场止跌回暖在于两方面引导：一方面是政策刺激，另一方面是市场自身供需结构的持续改善，直至开启下一轮上行周期。

板块投资逻辑：我们建议继续关注在当前城市和板块布局能级更高、货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企。

就央国企以及优质房企配置而言，建议特别关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，集中汇集市场16只头部房企上市公司，在投资方向上具有明显的头部集中度优势。前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！

同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

数据来源：沪深交易所。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

本文源自金融界资讯

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