优化新出让商品房用地套型供应结构 “7090政策”退出上海市场

8月27日，上海市房屋管理局官网发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，主要内容涉及优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准；优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例；加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。业内分析认为，此次供应结构调整是对今年首轮第二场土地出让预告中“70/90”调整的正式通知。

通知中提到，根据上海市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，上海市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。

原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。根据市场主体住宅产品适销等情况，符合《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》中所列住宅套数调整适用情形的，结合统筹实施方案，可适当弹性调整。

通知中还称，加强区域协调，相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。

据了解，对于中小套型占整个住宅项目的比例规定，来源于2006年7月6日原建设部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。意见第一部分即明确新建住房结构比例：“自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。”这条也被称为“7090”政策。

根据这一要求，上海出台了一些细化规则。比如2016年出台的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》明确指出，要增加中小套型商品住房供应，“进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分矛盾突出区域亦为70%）；轨道交通站周边区域商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上；保障性住房的中小套型供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。”同时，上海明确，多层、小高层和高层建筑的中小套型，建筑面积标准分别为90平方米、95平方米和100平方米。

随着不少人的住房需求已从“有没有”变为“好不好”，对于改善型住房的需求不断增多，调整“7090”政策势在必行。

2024年3月，上海住宅的套型比例和面积标准开始发生变化。上海今年第一批次第一轮宅地出让中有一重要细节：多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限调高、中小套型占比调低。多层、小高层、高层的中小套型住宅建筑面积上限为100平方米、110平方米和120平方米，中小套型占比为50%到70%。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，此次供应结构调整是对今年首轮第二场土地出让预告中“70/90”调整的正式通知。中小套型住房面积标准和比例调整，意味着未来更多的大面积产品将涌入上海新房市场，更好地适应当下住房需求结构变化，满足居民改善性居住需求。此外，减少不满足当下市场需求的小户型产品供应有利于提高新房供应效益，加快新房去化，提振企业拿地积极性。而加强套型结构的区域统筹则代表，在区域总面积不变的前提下，可以在各个盘之间分配统筹平衡中小套结构，理论上越核心的地块中小套的占比越低。

陈炬兰表示，此次政策的调整有利于高品质“好房子”建设，针对高端市场打造更好的大面积产品，推动“住房双轨制”的落地：新房市场供应以大面积产品为主，二手房市场以小户型产品为主，满足居民多样化的居住需求。

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/樊宏伟