证券之星2024年10月13日发布:房企销售探底，政策连续大招，“金九”能否有所起色？

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8月百强房企销售继续承压，销售业绩延续下半年低迷的态势。

第三方研究机构克而瑞发布的销售数据显示，8月单月，TOP100房企实现销售操盘金额3430.1亿元，环比降低1.3%，同比降低33.9%，同比降幅较上月进一步扩大。

连续两个月同环比皆下降，百强房企累计业绩跌幅也进一步下探，前8个月实现销售操盘金额37524.7亿元，同比降低8.5%。

具体到企业来看，亿翰智库提供的数据显示，以全口径计，8月单月，TOP50房企中仅有5家企业业绩同比增长，其中越秀地产以单月97亿元的销售额实现同比19%的增幅；而包括远洋集团、电建地产、仁恒置地、中骏等在内的房企单月销售低于20亿元，销售之惨淡从中可见一斑。

TOP10房企的单月销售皆同比下挫，华润置地跌幅最小，在10%以内；保利、中海、招商蛇口、滨江的同比跌幅在20%以内；万科、碧桂园、绿城、龙湖等房企的同比跌幅皆在30%以上。

此外，与7月相比，8月房企销售也大都保持下行，TOP50中约半数的销售额环比下降，有15家环比跌幅超10%，其中国贸地产跌幅较明显，下降幅度达到65%。也有部房企环比仍保持了较突出的增长，如中海、建发、金地、首开、大悦城、信达地产、新希望等单月业绩环比增长在20%以上。

今年以来，国央企整体的表现明显优于民营房企。据长江证券统计，前8个月百强房企中，央企、地方国资背景房企的累计同比增长20%、39.8%，而民营企业则同比保持下降，降幅约为35.3%，较7前个月再有扩大。

市场层面来看，楼市继续探底。据克而瑞数据，8月重点30城供应环比上涨10%，前8月累计同比仍跌8%。成交五连降，创近5年来单月次新低，本月环比下降7%，同比减少30%，累计同比增5%，增幅较上月收窄5个百分点。

不过，楼市销售持续低迷的背景下，政策端的重磅利好政策也再度接连释放。

8月25日，三部委联合发声，将购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

很快，有一线城市突破跟进。8月30日，广州、深圳先后宣布执行“认房不认贷”，这也是一线城市在本轮调整中首次出台实质性调控政策。8月31日，包括中山、武汉、东莞、惠州、厦门、江苏省等都落地了“认房不认贷”政策。

8月31日晚，监管层再有大招释放，对首付比例、贷款利率进行下调。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知称，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套房的则统一为不低于30%。同时，首套房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

不过，上述通知规定，由各城市自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

此外，对于市场抱有极高期待的存量贷款利率，监管层也在今日规定，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

中指研究院企业研究总监刘水指出，近期随着政策利好落地，市场预期或将修复，若北京、上海落地执行相关政策，将明显带动市场销售回暖，也有利于全国房地产市场修复。短期来看，核心一二线城市政策优化后，市场活跃度将提升，“金九银十”行情可期。

克而瑞也指出，近两个月来中央密集发声释放利好信号，月末广州、深圳等核心一二线已经开始逐步落实“认房不认贷”，加之9月季度末恰逢营销旺季，整体新房成交规模有望止跌企稳，但回升幅度预期有限。

某华东民营房企内部人士则直言，8月销售表现跟7月一样差，至于9月的情况，还是要等政策具体落地之后再看。某央企上海营销负责人也直言，政策推出后，来访有所增加，但客户并不出手，仍在等待政策具体落地，目前仍保持观望。

华南有房企内部人士指出，最新的政策出台预示着“政策底”到来，市场在情绪上会打一波鸡血，但因市场基本面较差，接下来或仍将继续低迷，等半年到一年库存逐步减少，市场或许才能开始上行。

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