杂谈车界2024年10月12日发布:房屋养老金：钱从哪里来

这是对备受关注的房屋养老金资金来源的回应。几天前，住建部提出要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前上海等22个城市正在试点。但官方提法忽略了公众最关心的一个问题——需不需要个人再出钱？于是，“房屋养老金”这个新名词，被误读为“变相征收房产税”“增加房产持有成本”，舆论持续发酵。在居民收入上涨预期偏弱的背景下，每增加一笔支出，都容易引发人们的焦虑。

住建部的澄清及时回应了公众关切。其实，对于一项涉及数以亿计公众的民生政策，回应还可以更及时一些。如果在政策出台之前和公众进行了充分沟通，谣言就没有传播的空间，也不需要花费更大的力气平息舆情。可以说，此次房屋养老金的政策信息公开过程，暴露了公共治理中的一些短板。官方解读的滞后，导致几张像素模糊、没有出处的收费依据截图被反复传播，带偏了舆论风向。

实际上，关于“房屋养老金”的动议已经研究探讨了4年有余。早在2020年，有关部门便着手研究，由城市政府提取一定比例的土地出让金作为房屋维修的长期资金保障。这是因为，随着最早一批老公房、商品房逐渐步入“中年”，缺乏物业管理和定期检修的建筑体不可避免地走向衰败，而公共维修基金存在余额不足、续筹难、无法覆盖较早一批老旧房屋等问题，迫切需要为房屋保修资金池“开源”。

2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故，再次敲响房屋建筑安全的警钟，房屋养老金制度在《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》等多个重磅文件中均有提及。

构建全生命周期房屋安全管理长效机制有其必要性，为房屋保修资金池“开源”也迫在眉睫。问题是，如果以“不增加个人负担”为原则，钱从哪里来？

从目前主流思路来看，公共账户资金主要由城市政府通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道筹集，目的是建立一个稳定的能用于存量房安全体检、安全管理、维修换新的资金池。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强建议，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，比如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提。这种提取部分土地出让金作为房屋养老金的做法，被一些政策部门人士解读为“实现前期开发与后期房屋使用成本联动”。换言之，地方政府不再只“卖地”，还要为房屋安全提供“售后服务”。

然而，地方政府也有难言之隐。城建占了出让金支出的大头，一级拆迁和城市基础设施建设占总地价的60%以上，卖地纯收益的10%以上还要分给廉租房、保障房。再加上楼市持续下行，土地也难卖。概括成一句话：地方政府也没有钱。

除此之外，哪些房子及哪类房屋问题适用、如何做好监督和管理等依然是未解的难题。还可以讨论的方向是，公共维修基金如何完善续筹机制？维修基金能否跨小区使用？这笔“躺着”的钱目前的收益率在2%左右，对照来看，社保基金的年均投资收益率约7.66%，有关部门能否往存量资金增值上想办法？

如果提取土地出让金用于房屋保修，会不会增加地价，进而让购买新房的人承担这一成本?不管房屋养老金如何落实，落实到哪种程度，不可避免地都会对二手房市场，尤其是“老破小”造成冲击，那么，如何化解这种冲击？

还有一点需要强调的是，即便是动用地方财政补贴、土地出让金、住房公积金增值收益等所谓的“公家钱”，也是直接或间接取之于每个纳税人，每一分每一厘钱都花在哪里了，怎么花的，都需要明明白白地披露信息，接受公众的监督。

在这些关键细节上，我们期待试点城市摸索出一条路，形成一个更加务实可行、公开透明的房屋养老办法。

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