“转按揭”还是“重定价”？存量房贷利率下调要来了

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来源：中国证券报

今年以来，新增房贷利率不断下探。多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分地区甚至降至“2”字头。而存量房贷利率普遍还在4%以上，新增与存量房贷利差进一步扩大，下调存量房贷利率呼声渐起。

业内人士认为，目前下调存量房贷利率的可能性和必要性俱在。存量房贷利率下调，将为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资，稳定住房消费预期。不过，对银行业而言，由于当前净息差压力较大，银行息差维稳将面临更大挑战。

新增房贷利率持续下探

今年以来，央行已两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点，并于今年5月宣布取消全国层面住房贷款利率政策下限。在市场竞争机制下，多个地区新增房贷利率屡创新低。

中指研究院数据显示，截至8月末，除北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右。而广州、苏州等地区部分银行为吸引客户，已将首套房贷利率最低降至“2”字头。

与新增房贷相比，目前存量房贷利率普遍在4%以上，仍处于较高水平，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到高位。

与此同时，二季度以来新增按揭定价与存量按揭定价价差走扩，一定程度上引发了部分购房者提前还贷的行为。中金公司的研究测算表明，按揭早偿率位于14%左右的高位。

存在下调存量房贷利率

的空间与预期

随着新增与存量房贷利差拉大，不少业内人士认为，降低存量房贷利率符合群众期盼，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，新一轮存量房贷利率下调的窗口已打开。

“一方面，近期存款利率下调，5年期存款利率降幅更大。存款利率调整降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大，意在降低居民定期存款倾向；另一方面，央行公开市场操作利率下调，商业银行资金端成本下降，从而为房贷利率下调打开了窗口。”李宇嘉说。

就“下调”方式而言，目前有两种方式呼声较高，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。

“转按揭”存在争议

业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，应为可选项。

光大证券金融业首席分析师王一峰表示，放开存量“转按揭”有如下好处：一是回应社会降低存量贷款利率的呼声；二是“转按揭”定价完全由市场竞争决定，避免了由央行给定存量按揭利率调整标准可能带来的争议；三是“转按揭”风控标准简单易操作，可避免房地产风险累积加大。

但也有不少业内人士认为，若允许“转按揭”，会加剧银行内卷，压缩银行利润空间。

五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷向记者表示：“虽然‘转按揭’模式呼声高，但涉及跨行合作、资产重估、资金调配，流程复杂，或存在投机风险、恶性竞争、摩擦成本较高等问题，且对大行冲击较明显。该种模式短期内全面推开的概率较小。如若推行，需充分研究对市场不同主体的影响，做好政策规则协调配套。”

中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前各地存量房贷利率执行情况不一，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适。而通过不同银行之间“转按揭”的方式，或加剧市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。

影响几何？

存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营成果的重要业务板块。

何婉婷告诉记者，去年存量房贷利率集中下调引发了阶段性的银行资金压力、大行融出意愿下降以及小行买债意愿提升。而今年，央行对货币政策框架进行了调整，畅通了利率传导机制；构建了新的利率“走廊”，收窄“走廊”宽度，使得流动性分层现象显著缓解；通过丰富公开市场工具，增加国债买卖工具对债市极端交易和曲线形态进行纠偏。因此，当下如果推进存量房贷利率下调，配套货币政策的精准支持，预计对银行间流动性的影响可控。但她认为，存量房贷利率下调对于银行息差依然存在挑战。

从居民端来看，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，可有效减轻居民负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。

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