半岛晨报2024年10月12日发布:房屋养老金，看看国外怎么做？对楼市有什么影响？

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自从2024年8月23日国务院新闻办公室举行的发布会上，住建部提到房屋养老金后，尤其被点名试点的22座城市，更是备受市场关注，该话题一直备受热议，直接上了各大平台热搜。

网络上一度出现各种质疑之声，认为此举类似房产税，特别是担心增加业主负担。

对此，住建部迅速进行辟谣，重申房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。强调个人账户已经有了，公共账户现在试点由政府来建立。总之一句话：不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

事后有报纸媒体采访我，请我从房屋养老金会对楼市带来哪些影响进行解读。

正所谓，太阳底下无新鲜事。

房屋养老金并不是什么新概念，国外早已有之，特别是发达国家，上百年前或者数十年就开启大规模城市建设，很多建筑已经进入“中老年”阶段，所以，都有完善的房屋养老金保障制度。

那么，国外实行房屋养老金所产生的结果，对我们来说，会有更直观的感受。

为此，我特地联系一位外籍华人朋友，问他们对房屋养老金的看法。

朋友直接回复说：其实，国外的高层维护费是比现在国内贵很多。

举个例子：澳洲悉尼中心区三房单位，每年各种房屋维护费和物业管理费，就多达两万多澳币。按照最新汇率计算，折算成人民币妥妥10万+级别！

每年10万+这种维护、物管持有成本，可能在北上广深这类一线城市都能去租个不错的房子了。

作为全球最大的发达国家，美国已经建立起成熟的房屋维护和修缮资金制度。

早在1977年美国颁布的《统一区分所有物业权法》中，明确规定物业管理费用体系，其中包括了维修和维护费用，这些费用构成了住宅维修资金的重要部分。

这种维修准备金，与中国的住宅维修资金功能相似，由物业管理人员估算共用设施设备的剩余使用年限，计算相应的折旧金额。

美国社区业主协会(HOA)负责管理房屋保养，HOA由住户(业主)组成，并强制性要求所有业主参加。

对于有HOA存在的社区，购买房子时必须签订同意HOA的章程或者接受前任房主转让的HOA合同。

其业务通常委托给社区管理服务公司执行，业主们通过定期聚会，共同决定社区发展事项。

值得关注的是，该制度要求业主定期缴纳相应费用，这些费用用来应对公共区域的维护和紧急修缮。

HOA负责房屋修缮、管道维修更换、公共区域装修等服务，能保障即便是老房子也能不断获得维护，对维持和提升房屋品质有重要贡献。

法国政府通过各种形式的补助来支持社会住房的建设和维护。这些补助可能包括直接的财政支持、税收优惠或其他激励措施。

除了政府补助外，私人投资者也在社会住房的维修和维护中扮演重要角色。私人资本的参与有助于增加资金来源，提高维修资金的规模和使用效率。

法国社会住房通常由专门的管理机构负责日常运营和维护。这些机构可能由政府、私人企业或非营利组织运营，它们负责确保住房的质量和可持续性。

维修资金可能来自多个渠道，包括租金收入、政府补助、私人投资以及其他可能的资金来源。这些资金被专门用于住房的维护和修缮工作。

法国的社会住房系统维修资金管理机制体现了政府、私人部门和居民之间的合作，旨在确保社会住房的长期可持续性，并为中低收入群体提供稳定和负担得起的住房条件。

英国的住宅维修基金主要用于住宅共用部位如建筑结构、屋顶、公共区域以及电梯、照明和安防系统等共用设施的维修和更新。

维修基金通常来源于业主的定期缴纳，可能包括物业管理费的一部分或单独的维修基金缴纳。

英国有相关的法律法规来指导住宅维修基金的设立、管理和使用，确保资金的透明和合理使用。

同时，英国业主在维修基金的使用决策中拥有一定的发言权和投票权，尤其是在进行大型维修工程时。

在紧急维修需要时，维修基金可以快速动用以解决住宅的即时问题，保障居民的居住安全。

德国住宅维修的相关费用，通常被称为“住宅养老金”，是德国物业管理中重要组成部分，主要用于长期维持住宅的居住价值和功能。

德国的住宅维修基金制度有助于确保住宅建筑的持续维护，防止因缺乏适当的维护而导致的建筑问题，同时也保障了居住环境的质量和安全。

日本实行房屋定期检查制度，以确保房屋结构安全和居住环境的舒适。业主需要为房屋维护缴纳专项费用，这通常被称为修缮储备金（修繕積立金）。

这笔资金用于未来的维修和翻新工程。日本政府为房屋维护和修缮提供财政支持，可能包括补贴、税收优惠或其他形式的援助。

新加坡的建屋发展局（HDB）对公共住房进行定期的维护和修缮，确保公共住房质量和宜居性。资金来源于政府预算和居民缴纳的维修基金。

居民需要缴纳维修基金，这笔资金专门用于公共住房的长期维护和修缮。除了居民缴纳的维修基金外，政府也会在年度预算中拨款，用于公共住房的维护和改善。

总体来看，在全球多个国家和地区，政府通过立法、资金补助、监管和提供专业服务等方式，参与房屋维修资金的管理，都有成熟的房屋养老金制度，基本都由个人和政府共同承担。

业主承担着房屋维护和修缮的经济责任，通过定期缴纳专项资金来保障房屋的长期维护。保险在房屋维修资金管理中发挥重要作用，帮助分散风险并提供紧急维修的经济支持。

重点确保建筑在漫长岁月中能够进行有效维保，使之继续发挥居住功能，并且保障舒适度和安全性。

之所以这次中国房屋养老金引起这么大的反应，很大程度上因为部分买家是在最近这几年高房价、高利率阶段接盘。

在经历本轮房价下跌之后，可能当初的首付都已经跌没了，现在突然传出还要给房屋养老，导致很多业主情绪出现较大反弹。

当然，在官方权威解读、全面辟谣之后，市场热度有所回落。

因此，参照国外的经验来看，房屋养老金政策的推出，对房地产市场，特别是一手房和二手房交易影响深远，同时，有利于租房市场。

从短期来看，可能会出现新房、二手买卖进入观望状态，而租房增多情况。这次话题之所以会上热搜，主要是当前房地产交易不景气，市场承压较大。

事实上，任何新举措出台后，市场都需要消化时间，尤其是房地产这种大额交易，会更加谨慎。

因此，预计短时间内，买家和卖方都会处于心理博弈期，等到市场走向明朗之后才会推动成交。

相比较而言，楼龄较老的二手房，转手难度近期会增加，二手购买力可能会转向新房。另外，部分购房买家会切换成租房群体，采用以租替售的模式。

从长远来看，房屋养老金有助于提升房屋的维护和修缮水平，提高房屋的居住品质和使用寿命，从而可能提升房屋市场价值。

很多老旧小区因为长期缺乏维护，导致使用功能严重下滑。比如电梯超限使用，连续工作二、三十年的电梯仍在运营中，存在安全隐患。

另外，政策的明确和资金的保障有助于增强业主和购房者的信心，促进房屋交易市场的活跃度。

所以，通过对老旧房屋的维护和改造，可以延缓房屋价值的下降，提升二手房品质，有助于稳定房价，特别是在老旧小区较为集中的区域。

官方媒体重点强调，房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

当然，虽然房屋养老金的公共账户资金主要来源于公共资金，不增加个人负担，但在实施过程中，不排除存在部分管理费用或相关成本，这可能会间接影响房屋交易的成本。

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