万科上半年净亏损9852亿，新增存货跌价准备193亿拖累业绩

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2024年8月30日，地产股集体上涨，多地优化房地产政策，下调新房贷款利率，特别是一线城市广州首套房贷利率率先低至2.9%。 

同日，万科A发布2024年中期财务报告，并召开中期业绩会。受利好消息提振，万科A盘中一度涨停，截至收盘，万科A上涨8.33%，报收6.76元；H股万科收盘价为4.11港元，涨幅达9.89%。 

相比于今年3月的2023年度业绩会，与以往上午9点的时间点不同，此次中期业绩会安排在晚上七点召开。

2024年7月，因上半年净利润再度亏损，万科董事会主席郁亮在分析师交流会就业绩亏损表达歉意，并宣布：万科骨干管理人员拟自筹资金2亿元增持公司A股股票。今日的业绩会上，万科集团董事会秘书朱旭在业绩会中再次道歉，“我们对业绩亏损深感愧疚，我们知道，这关乎到股东的信任和期待。”

中报数据显示：

截至2024年6月30日，公司总资产为14228.19亿元，较去年同期减少15.52%，其中货币资金923.99亿元，应收账款95.5亿元，存货6204.05亿元上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，同比下跌28.93%，其中非地产业务营业收入311亿元公司资产负债率为72.94%，股东权益合计3850.57亿元。每股收益-0.83元，净资产收益率为-4%，每股经营现金流量为-0.4339元

2024年中报显示，万科总负债为10377.62亿元，较去年同期减少19.02%，其中应付账款1932.58亿元，预收账款18.02亿元。

对于投资者和市场普遍关心的资金状况，万科集团财务负责人韩慧华在业绩会上表示，“下半年20亿元公开债务已做好资金安排”。 她进一步阐述，万科集团在融资端得到了金融机构和相关部门的大力支持，融资渠道保持畅通，融资模式转型也在积极推进。上半年，万科完成了612亿元的再融资，平均成本为3.66%，处于历史相对低位。

韩慧华还提到，万科集团在经营性物业贷方面取得了显著进展，上半年落地了219亿元，即使不含联合营公司合并报表范围内也达到了150亿元。此外，万科集团在5月份由招商银行牵头的200亿元银团融资成功落地，6月底至7月初，交通银行也成功落地了65亿元的固定资产融资包。这些融资活动为公司的流动性提供了保障。

截至7月份，万科集团的再融资总额已达到670亿元。在集团合并报表的有息负债方面，加上供应链融资，整体实现了净下降，与年初相比减少了172亿元。

展望下半年，万科集团预计将交付约10万套房产，尽管同比去年有所下降，但公司已经为即将到期的43亿元公开市场债务做好了充分的资金准备。韩慧华强调，万科集团将继续坚持年初制定的经营目标，积极推进销售，加快大宗资产交易和资源盘活，确保经营现金流为正。

值得注意的是，毕马威为万科所出具的审阅报告的开头发生了细微变化。报告中指出：“根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信贵公司上述中期财务报表没有在所有重大方面按照《企业会计准则第32号—中期财务报告》的规定编制。”

尽管报告明确表示在审阅中没有发现万科的中期财务报表存在重大不当之处，但其中使用的措辞更为谨慎，并强调审阅是基于中期财务报告准则进行的。

2024中报显示，万科净利润为负98.52亿，较去年同期下滑199.82%，也是首次出现中期业绩亏损的年份。 

对于业绩亏损，万科此前在投资者会议上将其归结于四点原因：

第一，  房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。开发业务结算收入1116.8亿元，同比下降34.6%；开发业务结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点。

万科认为，报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应 2022 年、2023 年销售的项目及 2024 年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为 2022 年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少；

第二，公司对部分项目计提了减值；

第三，部分非主业财务投资出现亏损；

第四，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

自2023年9月至今，万科在将近一年的时间里几乎没有新增土地储备，公司在当前市场环境下极为谨慎。结合竣工周期来看，万科2022年和2023年的项目竣工周期分别为2.2年和1.8年，这意味着公司在开发业务上的节奏明显放缓，进入了“新项目停止、旧项目清仓甩卖”的局面。随着新项目的开发几近停滞，存货中主要以老项目为主，这也导致了存货结构中可能包含更多低利润甚至面临跌价风险的项目。

2024年中报显示，万科的存货金额为6,204亿元，较2023年底减少了11.6%。存货中，拟开发产品为913.2亿元，占比14.7%；在建开发产品为4,213.7亿元，占比67.9%；已完工开发产品（现房）为1,047.0亿元，占比16.9%。

根据目前的市场价格和项目的实际销售情况，万科对各项目的可变现净值进行了测试。结果显示，金华万盛华府、常州万科瑧湾汇、惠州文瀚花园、常州公园大道、厦门白鹭郡、长沙金色梦想、南京都荟沐语、长沙半岛国际、潍坊万科城等项目存在跌价风险，因此公司合计计提了存货跌价准备19.28亿元。

总体来看，2024年上半年，万科新增计提存货跌价准备19.3亿元。截至报告期末，存货跌价准备余额达到83亿元。

今年4月，万科制定并落地的“一揽子方案”是全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变的五年计划。这项计划具体包括：实现总体负债规模下降；明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务；完成融资模式转型等。

在今天的业绩会上，万科管理层称，目前上述计划已取得积极进展。并强调，“一揽子方案”不是简单的做“减法”，还包括发展方案，具体包括：积极推进综合住区产品模块研发创新，提升开发业务竞争力；确保投资兑现水平；实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长，竞争力行业领先等。

2024年中报显示，万科在上半年的应付职工薪酬为38.39亿元，同比下跌27.53%。

在资产处置方面，万科从今年二季度开始全力落实瘦身健体的一揽子稳定经营和降低负债的方案，对库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。有些交易价格低于账面值，并且主要发生在二季度。“但这些举措有助于公司更快回笼资金，是我们保安全、活下去、重新回到高质量发展轨道必须要付出的阵痛和代价。”万科管理层强调道。

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