存量房贷利率降了

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文/乐居财经 王敏

房贷利率，又降了。

7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

1年期和5年期LPR均比上月下降了10BP，再创历史新低，上月分别为3.45%和3.95%。

值得注意的是，7月之前，贷款市场报价利率（LPR）已连续4个月按兵不动。

此次调整是今年第二次降息。此前在2月20日，中国人民银行宣布将5年期LPR从4.2%调整至3.95%。自此以后，LPR已连续四个月维持不变。

可以说，LPR是贷款利率定价主要参考基准，也是个人住房贷款利率的定价“锚”。此次降息意味着房贷利率达到了历史最低水平。

业内人士分析，央行将一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）均下调10个基点。如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少57.3元，累积30年月供减少2.1万元。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，7月LPR报价下调，将带动三季度企业贷款利率和居民房贷利率进一步下行。这将有效降低实体经济融资成本，扩大国内需求，预计在7月下调后，短期内LPR报价将保持稳定，四季度视经济和物价运行状况而定，LPR报价还有一定下调空间。

易居研究院研究总监严跃进表示，除了传统的降低资金成本、支持实体经济、发挥逆周期调节作用外，此次降息也为中国式现代化新征程创造了非常好的货币金融环境，对于增强后续实体经济活力具有积极作用。

严跃进还认为，此次降息属于“双降”，即对于1年期和5年期的LPR都进行了调降，充分说明降息是全面的，这对于短期和中长期的资金使用都具有积极作用。此次5年期LPR降息，将有助于进一步降低房贷成本。

从长远看，本次降息将有助于提振市场的预期与信心。

星图金融研究院副院长薛洪言表示，就房地产市场而言，影响房价企稳的重要制约因素是租售比偏高，房租收益难以覆盖利息成本。随着新一轮降息周期的开启，租金收益能更大比例覆盖利息成本，可以增强房产的吸引力，助力房价企稳。

同日，中国人民银行宣布常备借贷便利（SLF）利率联动下调，自2024年7月22日起，隔夜、7天、1个月常备借贷便利利率分别调整为2.55%、2.70%、3.05%。

从调整幅度上看，常备借贷便利利率的调整参考了7天期逆回购利率及LPR（贷款市场报价利率），下调幅度为10个基点。

（图源：中国人民银行微信公众号）

此外，同日早上8点22分左右，据中国人民银行官微消息，为优化公开市场操作机制，从即日起，公开市场7天期逆回购操作调整为固定利率、数量招标。同时，为进一步加强逆周期调节，加大金融支持实体经济力度，即日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.80%调整为1.70%。

（图源：中国人民银行微信公众号）

8点30分，中国人民银行再发布公告表示，为增加可交易债券规模，缓解债市供求压力，自本月起，有出售中长期债券需求的中期借贷便利（MLF）参与机构，可申请阶段性减免MLF质押品。

业内人士分析，本轮长债利率的持续下行，已经包含了对本次降息的预期，甚至有明显超调，不代表着需要跟随7天期逆回购操作利率下行再继续走低。预计未来央行还将综合施策，必要时借入并卖出国债，及时校正和阻断债市风险累积，保持正常向上倾斜的收益率曲线。

财政部还在当日公布了2024年上半年财政收支情况。土地和房地产相关税收中，契税2779亿元，同比下降10.9%；房产税2337亿元，同比增长20.1%；城镇土地使用税1298亿元，同比增长11%；土地增值税3074亿元，同比下降4.3%；耕地占用税840亿元，同比增长22.6%。

广发证券资深宏观分析师钟林楠认为，向利率调控框架转型是一个长期过程，目前政策利率的培育、政策利率与市场利率关系的梳理已初见成效，下一阶段可能完善的环节包括“从政策利率/市场利率向存贷款利率的传导机制”与“从存贷款利率向实体经济的传导机制”。

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