光明网2024年10月11日发布:涂龙力：房地产税真的来了？

1986年，房产税、土地使用税就已经开始征收了，我们现在《房地产税》不是新开征的，不是一个新税种，它是一个税种的改革。现行的房产税，第5条，第4款中个人住房免纳房产税。现在的改革是把这部分个人住房完全免税改部分征收，一套房的拥有者仍然享受这种税收优惠，但如果10套房拥有者也不征税，那这就违背了社会公平。所以我们现在的房产税改革实际是扩围，是在扩大它的范围。

那么为什么要扩大征税范围呢？比如说，一个老汉十个儿子，两个富的，八个穷的。老汉受不了，就跟富儿子要钱，接济这八个穷儿子，这时间长了，富儿子有意见，老汉火了，分家。税收里把这叫做分税制，儿子跟老子分家，老子分家，老子代表了中央叫中央税，儿子代表地方叫地方税。这是第一次分家，叫分税制，1994年。

分完以后，老子、儿子都要进一步发展，这时外边的形势发生变化了，于是老子又决定第二次分家。这个第二次分家，就是前段时间最热门的营改增，这第二次分的结果是什么呢？营业税原来都是儿子的，现在把儿子的这块税统统给了老子。儿子手里的钱少了，日子不好过了，没有办法就去卖地，用卖地的收入来维持开支，老子看到这个问题了，觉得还是要兼顾一点，上下左右，中央和地方都得考虑。这就引出了第三次分家。

第三次分家就是十九大的税制改革，健全地方税体系。用“房地产税”作为中央给地方的财政收入的补偿部分，这也是这次扩大增收范围的一个非常重要的原因。这么做的原因是什么？第一，房地产税本身就属于地方税，不是中央税，就是说本来就是儿子的，现在，只不过是把这块扩大，使儿子能够多收入一点。

第二个原因，房地产税从发展的趋势来看，是一个潜力股。去年我们全国的税收11.6万亿，房产税是2000多个亿，占的比重不到1%，这个范围就要扩大。

怎么扩大？三中全会中讲到，要提高直接税的比重，直接税就是消费者最终承担的税收负担不会再转移的叫直接税。反之负担可以转移的是间接税，企业交的税最终通过产品，把税收负担转嫁给消费者身上。个人所得税，房地产税就属于直接税。要逐渐提高这个比重。

如何开征？何时开征？

十八大提出税制改革八字方针：结构优化，社会公平。结构优化，表现在两个方面，第一，税费的结构优化。从这些年，整个的房地产的情况来看，费占到55%，税只占到45%，所以，房地产税改革的一个结构性改革的重要内容，就是费改成税。

第二，税负结构要优化，开发环节在整个税收里占到35%，交易环节占到55%，而持有环节仅占到10%，结构性改革就是要降低前两个环节的税收，增到持有环节。

除了税费和税负的结构性调整，还要顾及社会公平的问题，这个公平反映在三个方面。

第一，多占资源，多交税，我住150平，你住200平，你住的面积比我大，你就应该比我多交税。

第二，占好资源多交税。在北京，你住在三环以里，我住在五环、六环以外，你也150（平方米），我也150（平方米）。住三环就应该比住五环以外的多交税，因为占了好资源。

第三，生活用房、保障用房不用交税。怎么来确定税收优惠的标准？中央的立法只是框架性、原则性的，具体操作层面的交给各个省、各个城市。

那什么时候开征呢？必须经过立法、试点，和开征这三个主要程序。

第一步，列入规划，现在房产立法已经列入规划了。

第二步，起草草案，起草完以后，征求意见，征求意见以后再修改，修改以后提起全国人大常委会审议，要审三次。三审通过后，主席要签字，到这里立法部分结束。

之后要进行试点，这个时候各个省要拿方案。比如大连144平方米以上，单位价值在300万以上，符合这两个条件的可能就是征税范围，大连是300万，北京可能就要3000万，这是地方政府自己决定的。

试点之后才能够全面开征，扩围。财政部长在解读十九大的时候说，立法先行。第二句话，充分授权，中央立法是原则性的，各地的情况自己要根据自己本省，本市的情况，重新制定操作细则。第三句话，分步推进。立法是第一步。第二个分步，纳税人或者是范围征收要分步，先城镇，后农村，这里有一个存量和增量的问题。法律出来以后，一般来说，从法律执行之日起开始征收，叫增量。以前买的房子征税，叫存量。

上海的房地产试点，只对增量不对存量，以前买的房子不征税，从法律出台以后新买的开始征，结果在上海搞了几年试点，收税很少。重庆主要对存量，廉租房、福利分配的房子、普通的住宅房子免税。对高档住宅、独栋别墅进行征税。存量要分期分批地征，而最重要的是对富人征税。

征收房产税带来哪些影响？

开征房地产税以后，会不会增加普通老百姓的负担？十九大上说让全体人民住有所需，普通老百姓的生活用房是绝对不应该增加他的负担的，这几年的改革也一直在坚持这一点。

那房地产税扩大以后，会不会使房价暴跌？税收的调整对房价有多大影响？温家宝时代，房价八年连涨，越调越涨，越调涨地越高，税收对房价的作用是有限的，那么影响房价的因素有哪些？

第一个因素，住房制度，住房制度由过去的单一制福利分房到现在单一的市场化货币分房。这是住房制度改革的失误，正是因为这个问题导致了我们的房价下不去。都需要房子，但在市场上只有商品房，近年才陆陆续续，出现经济适用房，廉租房，共有产权等。新加坡、德国等国家提供的公租房使年轻人都有房子住，很便宜，使20年房价不涨。

第二个因素，投资渠道。股市，资本市场变动过大，不敢投资，使用于投资的资本大量涌入房地产业。

除了住房制度和投资渠道，还有供求关系、资金供给、传统文化、流动人口和城市规模等原因，所以房地产税的改革不会对房价起到关键作用。