法律部落2024年10月12日发布:“走火”无锡的法拍房真的能“捡漏”吗？

湖光山色别墅2680万、1天前成交；诺卡小镇180万、36分钟前成交；马山梅梁苑105号380万、41分钟前成交……昨天上午11时，在阿里房产拍卖的无锡页面，不断刷新着最新成交的法拍房数据和相关信息。由于多数房源具有不限购、不限贷的政策优势以及价格优势，使得法拍房今年在无锡很受买家关注。

成交

7月前10天已有40套落槌

法拍房，通俗理解是房屋产权人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中被拍卖的房子就是所谓的法拍房。

与普通商品房所不同，大部分城市为了快速有效的处置这些资产，均对法拍房作出不限购、不限贷的特殊规定，而在起拍价上又有很大的空间，所以受到一些已被限购人群、以及一些刚需购房者的关注。比如目前在无锡购房，外地人如果没有一年以上社保缴纳记录，是无法买房的。同样，本地已有两套住宅的家庭，除非到不限购的区域（马山等地）去买房，其余区域买房也是被限购的。法拍房，给限购人群提供了一条置业新途径。

记者发现，在淘宝司法拍卖平台上，今年已成交的法拍房中，有厂房、有住宅、也有商业办公用房。住宅类房源中，既有类似玉兰花园、西水东在内的高端住宅项目，也有芦庄、水秀新村在内的老房子。据统计，竞价次数最多的是今年3月、位于江阴的一处底层商铺，出价次数达1041次，最终成交价为728.59万。出价次数最多的住宅是位于梁溪区古韵坊的6套别墅，在今年4月份经过590轮竞价，最终成交价1513.33万。成交总价最高的是今年5月、位于宜兴的一家破产公司整体资产拍出了4.79亿元。数据显示，7月份截至10日，已成交了40套法拍房。1-6月份，基本上每个月的成交量都超过100套，其中6月份成交了153套法拍房。

价格

6月份成交均价比市场价低2915元/平米

就在前几天，天鹅湖花园A区60-2201室二次拍卖，这套房建筑面积273.04平米，位于楼市大热的经开区，其起拍价差不多只要1万元/平米，由此吸引了万人围观，13人报名。在62轮竞价后，最终买家以360万的价格竞得，比494万的评估价低134万，实际成交单价只有1.32万元/平米。根据记者在我爱我家、链家地产等了解到，天鹅湖花园的房源成交均价在2.1-2.3万元/平米之间，不过都是以中小面积为主，诸如此类大面积的大平层，别的楼层最低挂牌单价也要1.5万元/平米的。而且这套房子不限购、可贷款，可见这名买家是捡了大漏了。

类似能讨到“便宜”的案例不在少数。前不久，位于新吴区龙湖滟澜山的一套403平米的带装修的独栋别墅，市场评估价超720万元，最终成交价为631.58万元，不仅低于评估价近100万，其1.56万/平米的单价也是低于所在小区1.8万/平米的均价（含高层），板块内类似万科、远洋、积水等开发的低密度房源单价都超出了2万/平米，可见这套法拍房的性价比之高。

在7月份不少已成功拍出的房源页面上，都标注出“低于市场价”的字样。比如在7月8日成交的江阴大桥一村的一处房产实际落槌价146万，低于成交时市场价25.93%。同一天成交的江阴云亭街道的房产低于市场价近30%。此外位于宜兴、上马墩、芦庄等多处房产也都低于市场价成交。

记者发现，法拍房总体实惠，但伴随着市场知晓度的提升，如今的法拍房成交价也是水涨船高。数据显示，4月份无锡全市（含江阴、宜兴）法拍房的成交均价是11878元/平米，低于当时的市场价3985元/平米。到了6月份，全市法拍房的成交均价是13290元/平米，较市场价低2915元/平米。

抢手

少量稀缺房源实际成交价格并不低

由于法拍房越发火爆，记者观察发现，以往一套司法拍卖房可以进行三次拍卖，直到三拍流拍，才进入变卖环节。而今年起，不少法拍房在第一次拍卖环节就成交了，进入到变卖环节的房子越来越少，说明参与者的踊跃程度。法拍房总体价格相对实惠，但也有少量房源由于一些优势，其最终成交价会高于评估价甚至是市场价。比如在7月9日成交的一套位于宜兴宜城街道的房产，该房屋建筑面积372.49平米，为毛坯房，实际成交价6363020元，就高于市场价62.28%。江阴蒋家新村的一套房子（含自行车车库），建筑面积102平米，市场价差不多在90万左右，最终成交价达到了117.3万。

高质量学区房和待拆迁房不仅是市面上买家们争夺的对象，在法拍房中也是受关注较高的。在今年4月份拍出的曹张新村180号103室，这套起拍价仅44.25万的待拆迁房，也是扬名中心小学的学区房。据悉，由于很多家长不愿花大价钱买市中心的“老破小”，所以作为学区副热带区域的扬名中心小学学区房的曹张新村就火了。曹张新村多以小面积居多，自然受家长追捧。这套房最终经过55轮竞价，以85.25万成交，实际成交价20473元/平米。而同小区、同户型、同楼层的二手房价格约为16500元/平米。该房屋拍出后，不少业内人士用“不可思议”来形容。而每逢有锡师附小的法拍房出来，家长们都是争破头。今年4月底，就有家长花32178元/平米的价格成功抢到一套面积47.92平米的昇平巷法拍房。6月份，又有10个家长血拼24个小时抢一套面积51.36平米解放新村的学区房。

21世纪不动产中介加盟店总部的孙斌晖告诉记者，解放新村这套房子有10873人次围观，从6月1日上午10点一直拍到第二天上午10点36分，最终拍出3.5万/平米的价格，很大程度上是因为市中心学区房房源的稀缺。就房源总量而言，锡师附小本部对口的银辉城市花园、昇平巷、育才弄、百岁坊巷、解放新村等几个小区加起来，挂牌的房源量也就50多套，和其他五爱小学、通德桥小学、南长中心小学等对口学区房相比，这个量是非常少了。

提醒

下手前最好实地勘验

全面了解房源情况

“法拍房有其天然的优势，但是购买者也要注意该房屋是否还有贷款、有无抵押、拖欠水电费、物业费等、房屋有无租赁等情况。”孙斌晖表示，有的法拍房，即便拍出后顺利拿到了房产证，但是之前的产权人户口、衣物等还在房屋内，有的时候，房主本人还实际居住在里面。很多时候还需要法院来强制迁出。购买前一定要将各方的情况了解全面。

据介绍，每一套法拍房正式拍卖前，法院都会贴出拍卖公告，拍卖公告中会有房屋详细的情况，购房者要着重看一下法院是否有相关房屋的钥匙、房屋是否是清空后拍卖等信息，如果房屋为不清空的状况下拍卖，购房者拍下房屋后就需要承担不清空拍卖的后果，比如租客长期使用等情况。另外还要对房屋贷款政策、后期税费缴纳等情况作详细了解。在其他城市，也有人高价拍到房子后又反悔的案例。建议买家谨慎了解，避免冲动拍房，以免给自己带来不必要的麻烦。

文章来源：E房网