房屋养老金来了为房“养老”谁来买单

房屋养老金制度试点由此应运而生，上海等城市走在了推动房屋养老金制度落地的前列。截至去年年底，上海城镇既有住宅面积已超过7.6亿平方米，许多房屋正逐步进入“中老年期”。8月20日，为打造韧性安全城市，上海宣布将推动实施房屋定期体检制度、房屋安全保险制度及房屋养老金制度。今年，这“三项制度”将先行在浦东等区开展试点，明年将在上海市全市推开。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海探索实施的这“三项制度”总结起来即：体检、保险和养老金，为房屋的安全护航。他分析，房屋定期体检制度主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，“对症下药”消除安全隐患。房屋安全保险制度则是在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。房屋养老金制度主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。

“房屋安全制度是房地产发展新模式中的重要支撑。”在严跃进看来，此次上海推进这“三项制度”，有助于房地产发展新模式工作的推进。

与此同时，他也指出，从上海大量房屋开始步入“中老年”的情况来看，在中国超大城市新一轮发展中，需关注既有住房的房龄特征和结构，以更好推进相关房屋安全管理工作。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年的占比接近20%，进入了设计使用年限的中后期，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，需要增量资金入场。

房屋养老金等制度建设被提上日程，目的是有效解决我国城镇房屋安全突出问题、补齐既有房屋安全治理体系短板的基础性制度。尤其是房屋体检、房屋保险、房屋养老金“三项制度”应协同推进，为房屋提供全生命周期安全保障。在陈文静看来，“房屋养老金制度的建立也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。”

当前，22个城市正在试点房屋养老金制度。

房屋养老金由谁买单

会不会增加居民负担

未来，将有更多老房子面临“养老”难题。

“由于房屋安全具有外部性的特点，一旦发生安全事件，很可能危及非房屋产权人的生命财产安全。”中泰证券研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅指出，房屋老化会出现各种问题，尤其是安全相关问题。特别是公共部位或设施，可能出现有人受益但无人尽责的状况。因此，有必要在现有个人账户的住宅专项维修资金基础上，探索建立公共账户，构建房屋养老金制度的框架体系。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也谈到，过去，人们更为重视房屋新增建设、解决城镇化快速推进时期的住房需求，即“有没有”的问题，对于房屋、社区、小区、城区在配套设施方面及时补短板及解决安全隐患等的重视程度不够。随着新型城镇化建设的推进，这些短板和漏洞需要补上。

中原地产首席分析师张大伟向中青报·中青网记者表示，住房养老金作为一个新事物，不少问题和关系需要厘清，例如，住房养老金的缴纳范围是怎样的、收取比例如何、是不是老百姓自愿缴纳、与公共维修基金的关系等。

“就像一个中老年人，需要通过体检，发现问题，缺什么补什么。”李宇嘉认为，仅靠物业费、物业维修基金等很难应对房屋进入“中老年阶段”“老龄化阶段”的“养老”需求。因此，迫切需要对房屋养老所需要的资金来源和制度机制进行统筹安排。

李宇嘉建议，房屋养老金制度应由三个支柱构成。第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时支付，归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集，要查缺补漏、追溯补齐；第二支柱类似“企业年金”，比如一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及以商业性房屋养老保险作为补充。

针对房屋养老金，住建部提出试点的重点是把公共账户建立起来，公共账户资金来源也成为各界关注的重点。陈文静认为，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或将成为公共账户资金筹集的重要探索方向。

“目前，研究建立的房屋养老金，大概率不需要老百姓直接出钱。”杨畅表示，如果公共账户要针对解决公共部位的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集。相应在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户进行明确区分。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞也谈到，此次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

尹飞表示，房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。这对于保障业主正常使用房屋、提升住宅小区品质十分必要。

杨畅也认为，房屋公共部位的公共安全问题往往具有特殊性，使用公共财力构建的房屋养老金，具有公共性的特点。如何用公共性政策工具解决特殊性实际问题，大概率需要各地出台更加明确的实施细则，对公共部位和公共安全问题予以充分明确。

当下，一些人将房屋养老金解读为变相的房产税，引发老百姓对“钱袋子”的担忧。杨畅说，房屋养老金与房产税存在明显区别，本质上房产税是针对房屋占用面积和对应的社会福利进行征税，房屋养老金是针对房屋使用时间进行缴费。房产税是以居民个体或者家庭为征收对象，房屋养老金是以公共部门作为出资主体。

中青报·中青网见习记者赵丽梅记者张均斌来源：中国青年报

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