强老师求学2024年10月11日发布:疫情结束了但柳州房地产市场仍将持续低迷数年之分析(二)

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各位柳州的朋友，在上一篇文章里我是大概从宏观方面简单跟大家聊了聊为什么疫情并非柳州房地产市场低迷的根本原因，今天我从微观层面（柳州市本身）简单聊聊为什么低迷仍将持续。

一个城市的房地产市场是否兴旺取决于这座城市经济是否繁荣，经济繁荣了，各行各业收入增长、人口流入、百姓收入紧跟着增长，自然而然的房地产市场就会供需两旺红火起来，而经济的繁荣取决于三个因素：

一是：投资；根据官方数据：2022年前三季度，咱柳州全市固定资产投资（不含农户）同比下降5.4%。分领域看，基础设施投资同比下降7.4%；工业投资增长39.9%，其中制造业投资增长56.3%；房地产开发投资下降27.9%。全市商品房销售面积326.34万平方米，同比下降29.3%。分产业看，第一产业投资同比下降14.2%，第二产业投资增长37.9%，第三产业投资下降14.4%。高技术产业投资同比增长82.4%，其中高技术制造业增长133.2%。整体上2022年投资仍旧处于一个下行的态势，再加上以柳东为代表的政府平台公司债务问题暴雷，可预见未来两三年柳州市仍不具备大规模进行投资的能力；

二是：消费；同样根据官方数据，前三季度，全市居民消费价格同比上涨1.9%。分类别看，食品烟酒价格同比上涨1.6%，衣着上涨1.3%，居住下降0.8%，生活用品及服务价格持平，交通通信上涨5.4%，教育文化娱乐上涨6.0%，医疗保健上涨1.8%，其他用品和服务下降0.4%。在食品烟酒价格中，粮食价格上涨0.6%，畜肉价格下降11.2%，鲜菜价格下降2.0%。9月份，全市居民消费价格同比上涨2.2%。前三季度，全市居民人均可支配收入25470元，同比名义增长3.5%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入31980元，同比名义增长2.5%；农村居民人均可支配收入13336元，同比名义增长6.7%。

整体上看物价持续上涨，这时可能有人说了，房价不是降了么？房价就算降了那么一点，也不是普通百姓想买就能随便买的。房价那点降幅对百姓的日常生活影响不大。这三年各行各业的不景气，百姓的腰包都有不同程度的缩水，但官方数据内为了文章好看还巧妙的用了“名义增长”一词，实际增长我只能呵呵。简单点讲大家都缺钱花了，就很难为消费贡献什么力量了。

三是：出口；整个柳州的经济结构并不是外向型经济，未找到2022年官方数据，但可从2021年官方数据简单进行分析下，咱柳州以汽车、汽车零部件等传统产品出口为主，2021年汽车出口9.5万辆，同比增长149.9%；汽车出口额71.8亿元，同比增长195.1%；汽车零部件出口18.1亿元，同比增长55.5%。茶叶、预包装螺蛳粉成为出口新势力，茶叶出口2.9亿元，同比增长74.8%，占柳州市农产品出口六成；预包装螺蛳粉出口5256万元（海关监管出口），同比增长79.8%。大家看看，合计不到100亿的出口额，对提振柳州经济的贡献实在是太小。再加上国际敌对势力进一步加紧试图将我天朝排挤出全球供应链，出口形势只会越来越严峻，就别指望出口能有什么起色了。

以上三个因素在可预见的两三年均看不到回暖迹象，受经济形势连累，咱柳州房地产市场自然还得继续低迷下去。

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