刘伟长律师2024年10月11日发布:华润置地上半年净利降至近五年新低，未来将向大资管转型

面对行业全面进入存量时代，华润置地董事会主席李欣在业绩发布会上明确指出，过去依赖增量的思维方式已不再适应当前形势。他强调，公司当前的工作重心已转向库存的有效去化，公司将通过做优存量、降本提质增效、全力转型城市投资开发运营商、打造第二增长曲线、深化组织变革等措施抵御行业风险，稳健推动华润置地高质量发展。

业绩表现

增收不增利，净利润降至五年新低

华润置地半年报业绩亮眼，但背后亦有隐忧。南都湾财社记者注意到，尽管公司的营业收入实现了显著增长，但利润的表现却稍显逊色。

报告显示，截至2024年6月30日，华润置地团实现营业额791.3亿元（人民币，下同），同比增长8.4%；股东应占溢利为人民币102.5亿元，同比下降25.4%。

分板块来看，华润置地开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务均有不同幅度的增长。

其中，开发销售型业务营业额为591.3亿元，同比增长8.3%，经营性不动产业务营业额为114.7亿元，同比增长7.0%，轻资产管理业务营业额为58.9亿元，同比增长17.6%，生态圈要素型业务营业额为26.4亿元，同比增长0.8%。经常性收入合计为200.0亿元，同比增长9.0%，营业额占比为25.3%。

值得关注的是，作为业务基本盘，华润置地的开发销售型业务毛利率同比下降4.6个百分点至12.4%。或受累于开发销售型业务毛利率下降，2024年上半年，华润置地综合毛利率22.3%，同比下降3.4个百分点。

在行业盈利空间收窄背景下，华润置地也没能幸免。2024年上半年，华润置地股东应占溢利为102.5亿元，同比下降25.4%；扣除本期投资物业评估增值及加回本期处置部份投资物业项目之已实现累计评估增值后的核心股东应占溢利（下称「核心净利润」）为107.4亿元，同比减少5.3亿元。

自2020年起至今，华润置地在五年的业绩长跑中，2024年的利润表现显得尤为黯淡，创下了五年内的最低纪录。

图源：东方财富app

尽管盈利能力有所下降，但华润置地的财务状况依然稳健。截至2024年6月30日，华润置地的总借贷额约为2511.3亿元人民币，而现金及银行结存则达到了1183.3亿元人民币，公司拥有充足的现金储备来应对短期财务需求；净有息负债与股东权益比率为33.6%；加权平均债务融资成本为3.24%。

销售数据

上半年销售额缩水，拿地节奏放缓

2024年上半年，华润置地实现签约额1247.0亿元，同比下降26.7%，实现签约面积521万平方米，同比减少25.7%，签约额保持行业第四，20个城市的市占率排名前五位。

根据中指研究院《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%；TOP10房企销售额均值为1029.6亿元，较上年下降33.2%；在此背景下，华润置地销售额同比降幅小于行业均值和同阵营企业，仍保持一定韧性。

分区域情况来看，2024年上半年，华润置地销售额贡献最大区域仍为华东区域，占比达30.4%，第二位为中西部大区，占比为23.9%，两区域贡献占比超50%。

另外截至2024年6月30日，华润置地锁定已签未结算开发物业营业额3214.5亿元，有待陆续结算。其中，根据施工及交付计划，预计1661.2亿元将于2024年下半年结算，为集团2024年的业绩实现打下了坚实的基础。

2024年上半年，华润置地以总地价人民币256亿元（权益地价人民币183.3亿元）增持了11宗优质土地储备，新增总计容建筑面积达202万平方米。截至2024年6月30日，华润置地总土地储备面积为5699万平方米。

与去年同期相比，华润置地在土地市场上的扩张步伐显得更为审慎，拿地速度有了显著的减缓。数据显示，2023年上半年，该集团增持了35宗优质土地储备，新增土储计容建筑面积为797万平方米。

“总口径签约额还是跟年初指标保持一致。”在8月28日华润置地举行的2024年上半年业绩会上，华润置地首席财务官郭世清提到了今年的业绩指引，他表示，华润置地力争行业前四，但市场变化比较大，具体的数据仍存在不确定性；核心净利润力争保持平稳，购物中心租金收入增速力争10%的增长，开发业务结算毛利率10%到15%之间，经营不动产的毛利率65%到70%之间，购物中心的毛利率70%到75%；华润置地要实现营收和利润的增长，未来两到三年保持20%的增长。

多元业务

向大资管转型，打造“第二增长曲线”

随着房地产市场全面步入存量竞争的新阶段，房企所面临的挑战和困难变得更加严峻和多元。2024年，无疑将成为房地产行业发展历程中又一关键的转折点，标志着行业格局的深刻变革。

“公司判断，房地产行业已经全面进入存量时代，开发销售型业务过去具有依赖增量的惯性思维，目前工作重点和重心已转移到库存去化。”华润置地董事会主席李欣在业绩会上表示，华润置地的经营不动产加资管业务已经形成了转型业务，发展呈现蓬勃壮大的一个状态，在未来，华润置地要进行不动产加资管业务，向大资管业务转型，发力打造华润置地第二增长曲线。

他还提到，目前华润置地的资产管理规模约4500亿元，向大资管转型已经具备规模势能优势。

2024年上半年，华润置地在经营性不动产业务方面取得了增长。其中，购物中心租金收入达94.8亿元，同比增长9.7%。旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%，69个购物中心零售额排名当地前三。6家购物中心如期高品质开业，综合开业出租率达97.8%；在北京、大连新获取两个购物中心地块，继续践行在核心城市商业深耕。

值得一提的是，2024年3月，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金作为首批消费基础设施REITs项目在深交所挂牌上市，募集资金近人民币70亿元，完成商业REITs平台搭建。

华润置地表示，该项目上半年实现运营净收益人民币1.96亿元，预算完成率107.4%，在首批消费REITs中率先实现季度分红，一季度年化分派率5.03%，高于披露值。目前，华润置地已经构建商业、有巢双REITs平台，不动产“投融建管退”资本循环更加畅通，大资管业务转型的步伐不断加快。

采写：南都·湾财社记者孙阳

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