22 城试点房屋养老金：影响深远的新举措

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随着我国城市化进程的不断推进，房屋存量规模持续扩大，许多房屋逐渐步入中老年阶段，面临着结构老化、设施设备损坏等一系列问题。尤其是部分老旧小区，其专项维修资金体量小，难以满足房屋维修的需求。为了加强房屋全生命周期的安全管理，解决既有房屋维修资金来源问题，房屋养老金制度应运而生。

2022 年 “4・29” 长沙居民自建楼房坍塌事故后，房屋安全管理成为社会关注焦点，相关部门加快研究完善房屋建筑安全管理各项制度。2023 年以来，住建部多次公开表态要研究建立房屋养老金制度。

目前，上海等 22 个城市正在开展试点。试点政策的要点包括：重点建立政府主导的公共账户，探索多渠道的资金筹集方式，如土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金等。同时，明确资金的使用范围，主要用于房屋的定期体检、购买房屋安全综合保险以及房屋维修更新补助等方面。旨在通过这些试点工作，为房屋提供全生命周期的安全保障，提升居民的居住品质。

二、试点的重要意义

（一）保障房屋安全

房屋养老金制度的试点为房屋公共部位及设施的维护改造提供了有力支持。现行的住宅专项维修资金存在诸多痛点，如资金体量小、提取程序繁琐、续缴制度难落实等，导致住房安全问题难以得到有效解决。而房屋养老金制度的建立，能够通过公共账户的资金筹集，为公共安全提供 “托底”，确保房屋的公共部位和设施得到及时、有效的维护和改造。同时，这也能解决老旧小区维修资金不足的问题，为老旧房屋的修缮提供切实的资金保障。

（二）促进资金有效运转

试点工作有助于推动住宅专项维修资金的更高效利用。通过探索统筹增值收益等方式，如按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等，能够激活沉淀资金，使其更好地服务于房屋的维修和更新。已有城市推行的住宅专项维修资金购买电梯保险制度改革等措施取得了较好效果，为资金的有效运转提供了有益的借鉴。

（三）推动相关制度完善

房屋养老金制度的试点为房屋体检、房屋保险提供了重要资金保障。这不仅有助于及时发现房屋潜在的安全隐患，还能在房屋出现问题时提供及时的保险赔付。同时，促进了全生命周期房屋管理机制的健全，使得房屋从建设、使用到维护的各个环节都有相应的制度规范和资金支持，形成一个完整、高效的管理体系。

三、对居民住房保障的影响

（一）减轻业主负担

房屋养老金制度中的公共账户由公共资金构成，按照 “不增加个人负担，不减损个人权益” 的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主的额外负担。而房屋养老金中与个人有关的部分，也就是现行的住房专项维修资金，也不会增加业主的经济压力。这意味着业主在享受房屋保障服务的同时，无需为新的资金需求担忧，为业主减轻了经济上的顾虑。

（二）提升居住品质

房屋养老金制度能够为房屋的维护和修缮提供充足的资金支持，有助于及时解决房屋老化、设施损坏等问题。这不仅能够保障房屋的结构安全，还能提升房屋内部设施的功能和舒适度，如改善老旧小区的电梯运行状况、优化小区的公共设施等，从而满足居民对住房安全和舒适度的更高需求，显著提升居住品质。

（三）增强住房保障稳定性

房屋养老金制度为居民住房提供了长期稳定的资金支持。在过去，由于维修资金的不足或提取困难，可能导致住房保障出现不确定性。而现在，房屋养老金制度的建立确保了在房屋全生命周期内，都有稳定的资金来源用于维护和改善，减少了因资金问题而可能引发的住房保障缺失风险，为居民的住房保障提供了坚实的后盾。

四、对房地产市场的冲击

（一）影响市场供需平衡

房屋养老金制度的试点可能会对房地产市场的供需平衡产生一定影响。一方面，由于房屋养老金制度为老旧房屋的维护和修缮提供了资金保障，可能会增强购房者对老旧房屋的接受度，从而增加对这类房屋的需求。另一方面，对于新建房屋的需求可能会受到一定程度的抑制，因为购房者可能会在新旧房屋之间重新权衡性价比。这对于房地产开发和销售来说，意味着开发商需要更加注重产品的差异化定位，以满足不同需求层次的购房者。同时，销售策略也需要相应调整，以适应市场需求的变化。

（二）调整房价预期

在房价预期方面，房屋养老金制度的推行可能会带来一定的稳定作用。对于老旧房屋，其保值和增值能力得到提升，可能会稳定其价格，减少大幅下跌的可能性。然而，对于新建房屋，由于需求的变化和市场竞争的加剧，房价可能不会出现大幅上涨的趋势。总体而言，房价走势可能会更加平稳，波动幅度减小，这有助于房地产市场的长期健康发展。

（三）改变开发商策略

房屋养老金制度将促使开发商在项目规划和资金运作方面做出重大调整。在项目规划上，可能会更加注重房屋的长期维护成本和质量，以提高房屋的耐久性和可维护性。在资金运作方面，开发商可能会加大对房屋维护和修缮方面的投入预算，并积极探索与房屋养老金相关的金融产品和合作模式，以优化资金结构和降低运营风险。此外，开发商还可能会调整开发节奏和规模，以适应市场供需的变化。返回搜狐，查看更多

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